Text by Paul Coonrod, Stream
Images by Raheel Photography and Mark Johnson

LAS VENTAJAS DE LA CONSTRUCCIÓN DE CONCRETO TILT-UP DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN URBANIZADOR

El año pasado, un par de chicos en nuestra oficina me dieron el mejor cumplido que haya recibido jamás. Me apodaron, Tilt Wall Paul (Paul el Muro Tilt). Con un apellido como Coonrod, probablemente pueden imaginar que he tenido varios apodos. Pero de este estoy orgulloso por diferentes motivos. Personalmente, creo que la construcción de muros tilt-up es sexy, innovadora y misteriosa todo al mismo tiempo. Atrae a algunos de los arrendatarios más deseados que desearía tener en su edificio de oficinas, ha evolucionado estéticamente de modo que ahora es aceptado por usuarios de oficinas de clase A tradicionales; sin embargo en su mayoría sigue siendo incomprendida. De una manera extraña, siento que soy uno de los hermanos mayores de los muros tilt-up y quiero defender este tipo de construcción que ha ayudado a Stream a dejar su huella en Houston. He sido suficientemente afortunado de tener la oportunidad de compartir nuestros pensamientos sobre por qué se seguirán viendo estos magníficos muros tilt-up en todo el país.

LA RÁPIDA EXPANSIÓN DEL MURO TILT

Houston ha estado a la vanguardia de los proyectos de oficinas con muros tilt; con consideración específica en la transición de lo que muchos usuarios/arrendatarios pensaron que podía ser considerado como un espacio para oficinas de clase A. Desde el punto de vista de desarrollo, hay diferentes beneficios que proporcionan los edificios de oficinas con muros tilt en vez de otros métodos de construcción convencionales. Específicamente en Houston, hemos visto un crecimiento tremendo de este tipo de construcción en toda la ciudad. La evolución de los exteriores e interiores (áreas comunes) de estos edificios de oficinas han cambiado significativamente en los últimos 10 años. En el pasado, muchos arrendatarios considerarían a los edificios de oficinas con muros tilt como espacio de clase B con un estacionamiento en superficie y lo considerarían un producto de tipo flexible. Sin embargo, a medida que las técnicas de construcción se volvieron más sofisticadas y los arquitectos (principalmente Powers Brown Architecture en Houston) han aumentado las posibilidades desde un punto de vista estético, los arrendatarios con alta puntuación de crédito están arrendando estos edificios a largo plazo. Una vez que esto ocurra, el urbanizador vende el edificio a una institución grande y otros urbanizadores se enteran de la rentabilidad de ese proyecto. Luego ellos “hacen lo que hizo aquella persona” y entran al juego de los muros tilt. Ha sido un ciclo de movimiento rápido en todo Houston y es una tendencia que continuaremos viendo en muchas de las ciudades en crecimiento de Estados Unidos en los próximos años.

HOUSTON HA ACEPTADO LOS MUROS TILT, ¿QUIÉN SIGUE?

Houston fue el líder en el país debido a la cantidad de desarrollo de oficinas en los últimos años. Antes de que comenzara la última ola de construcción, el mercado de oficinas de Houston era de aproximadamente 140 millones de pies cuadrados en 11 submercados. Había un total de 84 edificios de oficinas actualmente en construcción o recientemente terminados para un total de 26 millones de pies cuadrados. De esta cantidad, alrededor de 33% o 26 de esos proyectos eran edificios de oficinas con muros tilt para un total de 4.2 millones de pies cuadrados. El aspecto más emocionante de todas las estadísticas anteriormente mencionadas, es que la mayoría de los arrendatarios que ocupaban estos edificios tienen un crédito sobresaliente y han firmado arrendamientos de largo plazo. La combinación de esos dos aspectos es esencial para cualquier urbanizador ya que el precio de venta de su edificio de oficinas se calcula con base en el crédito de los arrendatarios en esos edificios y por cuánto tiempo han firmado el contrato. Algunos ejemplos de esos arrendatarios incluyen URS, Praxair, GE Oil & Gas, Cameron, Mustang Engineering, GEICO, Subsea 7, Houston Offshore, Allstate, BBVA Compass, Texas Instruments y muchos otros nombres famosos. La aceptación y el deseo de tener arrendatarios con grado de inversión para firmar arrendamientos de oficinas a largo plazo en estos edificios es posiblemente la razón más importante de por qué la construcción de muros tilt seguirá evolucionando en los próximos años. En resumen, los arrendatarios aptos para invertir que firman arrendamientos a largo plazo generalmente generarán mucho dinero al urbanizador y a sus socios.

BENEFICIOS DE LA VELOCIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN CON MUROS TILT

Desde el punto de vista de un urbanizador, el tiempo no está de su lado. Cuando ingresa a una asociación en participación, ambos lados acuerdan cómo dividir todas las utilidades. Estos acuerdos generalmente se basan en un cálculo, la tasa de retorno interna (IRR). La IRR es un cálculo del retorno sobre el proyecto a un porcentaje por la duración del periodo de retención. O para explicarlo de otra manera, ¿cuánto dinero se invirtió? ¿Cuánto dinero se obtuvo y cuándo se obtuvo? Entre más alta sea la IRR, mejor. Una IRR más alta también significa que hay más utilidades que compartir dentro de la asociación. Así que mantener todo en partes iguales, el costo del proyecto (inversión de dinero) y la venta del proyecto (salida de dinero), el único factor que queda es el tiempo (cuándo sacó el dinero).

Podemos señalar específicamente a la construcción de muros tilt y reconocer que este método ahorrará tiempo desde el punto de vista de construcción. Con base en nuestra experiencia, un edificio de oficinas con muros tilt ahorra aproximadamente seis meses de tiempo de construcción en un edificio de oficinas de 200,000 pies cuadrados. Estos seis meses son absolutamente críticos en las etapas tempranas después de entregado el edificio. Estos seis meses pueden ofrecer dos beneficios cuando se compara el muro tilt con los métodos de construcción convencionales de vaciado en sitio o bastidores de acero. El primero es que si comparamos un periodo de retención de 30 meses, entonces la construcción con muros tilt le dará seis meses adicionales para arrendar la propiedad una vez que está terminada. Muchas veces los inquilinos de oficinas no visualizan el edificio de oficinas terminado hasta que todo está 100% terminado por lo que arrendar el espacio de oficinas durante la construcción es una tarea difícil. Cuando usa otros métodos de construcción, este periodo de retención de 36 meses generalmente serían 18 meses para la construcción y 18 meses para arrendar el proyecto. Para este mismo edificio usando métodos de muros tilt, la construcción solo tardaría 12 meses, proporcionando así un total de 24 meses para arrendar el proyecto. Estos meses adicionales para los esfuerzos de arrendamiento proporcionan niveles adicionales de comodidad si el proyecto se entrega durante una baja del mercado.

Por otro lado, si es suficientemente afortunado de conseguir un par de arrendatarios durante el periodo de construcción, eso lo coloca en una posición de vender la propiedad antes de terminar la construcción, entonces puede hacer eso seis meses antes. Esto aumentará drásticamente su IRR y eso son buenas noticias para todos.

En el momento de esta publicación, el precio del petróleo ha disminuido alrededor de 50% en los últimos ocho meses, eso significa que Houston resentirá una desaceleración en los próximos trimestres. Dicho esto, cuando un urbanizador tiene una vacante durante una desaceleración potencial, debe ser capaz de competir con el menor precio posible desde la perspectiva de una tasa de renta. Con base en nuestra experiencia, los edificios de oficinas con muros tilt cuestan aproximadamente $30 dólares menos en construir por pie cuadrado que otros sistemas de construcciones durables. Desde el punto de vista de una tasa de arrendamiento, esto significa que se ahorra a los arrendatarios al menos $3.00 por pie cuadrado al año. Para un arrendatario de 100,000 pies cuadrados, esos ahorros equivalen a $3 millones por un arrendamiento de diez años. Eso es un poder de negociación importante gracias a esos magníficos muros tilt.

AVANCES EN LA TECNOLOGÍA DE MUROS TILT

Ha habido varios avances emocionantes en la tecnología de muros tilt en los últimos par de años y Stream ha tenido la suerte de estar involucrados en muchos de ellos. Al trabajar con Powers Brown Architecture, hemos sido el líder al continuar innovando con los muros tilt. Hemos sido pioneros de varias técnicas para ofrecer oficinas con muros tilt de varios pisos incluyendo el primer edificio de oficinas con muros tilt en Texas. Estos edificios tienen una tremenda cantidad de vidrio en el exterior y paneles apilados diseñados para desarmar la panelización del edificio anterior de muros tilt. Esto ha permitido a los arrendatarios mirar a los muros tilt con una nueva perspectiva. Comercializamos nuestros edificios ahora como edificios de oficinas de clase A de mediana altura y nadie puede disputar eso. Los vestíbulos incluyen materiales que usted vería en torres de oficinas grandes y las salas de descanso se comparan con las que se ven en un club de campo. Hemos incluido otras amenidades tales como un pasillo adjunto con aire acondicionado que conecta el estacionamiento al vestíbulo, jardines impresionantes con fuentes dinámicas y un centro de conferencias en el edificio totalmente equipado con tecnología de vanguardia. Fuera de la percepción de que el muro tilt es una opción barata, la calidad de los interiores y la gran cantidad de amenidades ofrecidas compiten con aquellos de cualquier edificio de oficinas de alto nivel. Al final del día, siempre preguntamos a los arrendatarios, ¿cuándo fue la última vez que pensó de qué están hechos los muros de su oficina? Nunca lo hacen y rápidamente se dan cuenta que pueden obtener más valor de un edificio de oficinas con muros tilt debido a que los urbanizadores muchas veces tomarán esos ahorros y los reinvertirán en el edificio.

CONCLUSIÓN

Con base en nuestras experiencias en el mercado, creemos que apenas hemos empezado en la construcción con muros tilt de oficinas de valor. La industria de cambios rápidos solo continuará beneficiando a los arrendatarios debido a que estos edificios ofrecen más valor total que los edificios de oficinas construidos con otros métodos. Estamos muy orgullosos de estar completamente involucrados en esta revolución de muros tilt y esperamos ansiosos la siguiente gran innovación.

ACERCA DEL AUTOR

Paul Coonrod sirve como Director General del equipo de Stream en la oficina de Houston y es socio del despacho en la oficina de Houston. Paul es responsable de desarrollar las iniciativas de los servicios principales de la plataforma, aumentando la cartera de arrendamientos de Stream y el desarrollo de relaciones clave de asociaciones en participación mediante adquisiciones y cooperaciones para el desarrollo. En los últimos cinco años, Paul cerró más de 5.0 millones de pies cuadrados de transacciones con un valor total de aproximadamente $1.5 mil millones de dólares al tiempo que consiguió numerosas adquisiciones y desarrollos para clientes estratégicos. Paul es un experto en bienes raíces comerciales con reconocimiento a nivel nacional y consistentemente es considerado como tal a través de premios de la industria y publicaciones líderes de bienes raíces, tales como: CoStar Power Broker, Houston Business Journal “Heavy Hitter”, Black’s Guide “Top Leasing Gun under 35” y Stream Partners’ Club (10 mejores en el país). Paul presentó recientemente el tema “Capitalización de los edificios de oficinas con muros tilt” en la convención anual de la Tilt-Up Concrete Association en San José, California.

Stream es una organización de servicios de bienes raíces comerciales que trabaja para propietarios, inversionistas y arrendatarios. Stream es una empresa privada que se especializa en arrendamiento, administración de propiedades e instalaciones, representación de arrendatarios, desarrollo, inversión y sustentabilidad. Las oficinas centrales nacionales de Stream se encuentran en Dallas con un área operativa que abarca algunos de los mercados de bienes raíces más activos de costa a costa.