EN EL SECTOR INMOBILIARIO, ‘ESCUROSO’ ES LA PALABRA UTILIZADA PARA DESCRIBIR UN MERCADO EN EL QUE LOS PRECIOS DE LOS ACTIVOS APENAS COMIENZAN A ELEVARSE POR ENCIMA DE SU VALOR REAL DEBIDO A LA ALTA DEMANDA. ESTAS SON LAS CONDICIONES DE MERCADO QUE PRECEDEN A UNA BURBUJA INMOBILIARIA.
Por: Kim Corwin | AH Harris
Después de escuchar la palabra repetidamente en los últimos meses, tuve que buscar su definición exacta. En bienes raíces, ‘efervescente’ es la palabra que se usa para describir un mercado en el que los precios de los activos apenas comienzan a subir por encima de su valor real debido a la alta demanda. Estas son las condiciones del mercado que preceden a una burbuja del mercado.
El Director General de TCA, Mitch Bloomquist, y yo asistimos a la Conferencia Industrial (I.CON) de la Asociación Nacional de Parques Industriales y de Oficinas (NAIOP) del 5 al 6 de junio de 2014 en Jersey City, NJ. NAIOP es la organización que representa a desarrolladores, propietarios e inversores de bienes raíces comerciales de propiedades de oficinas, industriales, minoristas y de uso mixto. Múltiples oradores a lo largo del evento usaron la palabra "frothy" repetidamente.
I.CON tuvo una gran asistencia con más de 500 asistentes, patrocinadores y presentadores, incluyendo Liberty Property Trust, Prologis, Colliers International, Lehigh Valley Economic Development Corporation, CBRE, Bed Bath & Beyond, Kuehne & Nagel, WW Grainger, Cushman & Wakefield, Powers Brown Architects, BOA, Wells Fargo, Duke Realty, Port of Virginia y Trammell Crow, por nombrar algunos. Un asistente (@chris1stva) tuiteó: “Aquí está todo lo más importante del sector inmobiliario industrial”. El ambiente del evento fue muy enérgico, positivo y seguro, con casi todos prediciendo un fuerte crecimiento en los próximos 5 años.
Según muchos de los asistentes, el comercio electrónico está cambiando la industria de la noche a la mañana. Se declaró que la tasa de cambio en el comercio minorista en 2013 fue 10 veces más rápida que hace 10 años, y que la tasa de cambio en 2014 será sustancialmente mayor que en 2013. Esto se está traduciendo en una gran demanda de bienes raíces industriales. Kevin Welsh, de CBRE, declaró que en 2013 experimentaron el “crecimiento más fuerte en la demanda de inquilinos industriales desde 2006 [en Nueva Jersey]”.”
El hecho de que el comercio electrónico esté impulsando la construcción fue una sorpresa para mí. Todo lo que he leído hasta la fecha expresaba preocupación por el hecho de que el comercio electrónico estuviera eliminando la necesidad de tiendas físicas de venta al por menor y, por lo tanto, indicaba una disminución en la construcción y el empleo, lo que pensé que impactaría negativamente en la economía y en nuestro negocio. Las circunstancias, de hecho, son bastante opuestas. El comercio electrónico está impulsando la construcción y el crecimiento del empleo en general, y creando nuevas oportunidades en nuevos lugares.
Minoristas como Grainger y Bed Bath & Beyond, que actuaron como ponentes en I.CON, indicaron que están añadiendo numerosas instalaciones nuevas para dar servicio a su creciente base de clientes de comercio electrónico. “Los clientes QUIEREN, pero puede que no deseen pagar, por diferentes ofertas de servicio”, dijo Jeff Macak, Vicepresidente de Cadena de Suministro Global de Bed Bath and Beyond. Se refería principalmente a la creciente demanda de envío el mismo día, entrega al día siguiente e incluso entrega el mismo día. Este fue un tema recurrente en todo el evento.
Lange Allen, Director Ejecutivo de Desarrollo Industrial/Logístico de EE. UU. para USAA Real Estate Company, explicó: “La entrega de paquetes es el ‘cuello de botella’ del comercio electrónico hoy en día”. Debido a esto, las empresas buscan espacios más cercanos a sus clientes. Los almacenes y centros de distribución se están trasladando a lotes de relleno y a lo largo de nuevos corredores de transporte. Los puertos interiores están apareciendo en cruces clave y todo se está optimizando.
Los desarrolladores quieren y necesitan espacio listo para la distribución de comercio electrónico. Los tipos de instalaciones necesarias para la distribución de comercio electrónico no solo son más grandes (los almacenes de 500,000 pies cuadrados de ayer están siendo reemplazados por instalaciones de 1,000,000, 1,500,000 y 2,000,000 pies cuadrados), sino que también son diferentes en cuanto a diseño y requisitos.
El motor aquí es que la demanda de espacio de almacén está cambiando del lugar de producción al lugar de consumo, ya que la entrega al día siguiente y el mismo día se están convirtiendo cada vez más en una expectativa del consumidor. Los minoristas están pasando de usar centros de distribución que abastecen a las tiendas a usar centros de distribución y cumplimiento combinados. Esto requiere más instalaciones y más empleados.
Varios oradores destacaron las diferencias entre los almacenes convencionales y las instalaciones de comercio electrónico. Se están volviendo más altos. Se requiere que las instalaciones tengan una altura libre mínima de 40 pies y la mayoría de los minoristas desean o necesitan que sean aún más altas. Esto se debe en gran medida a los estantes más altos y las capas de entrepisos. La altura adicional es una buena noticia para la construcción con paneles prefabricados en sitio, ya que el único límite para el tamaño del panel es el tamaño de la grúa disponible.
Los centros también tienen diferentes requisitos de estacionamiento y de lotes de estacionamiento. Los centros de distribución de comercio electrónico requieren un espacio por cada 2,000 pies cuadrados, mientras que en el pasado era un espacio por cada 5,000 pies cuadrados. También requieren estacionamiento para remolques para 700-800 remolques. Los centros tienen que permitir el flujo de entrada y salida de remolques.
Otra tendencia, en parte gracias al auge del comercio electrónico, destacada en el evento fue el drástico aumento de la demanda de bienes industriales ligeros. Las crecientes tasas de absorción están creando oportunidades de desarrollo en mercados clave en todo Estados Unidos. La demanda está superando la oferta disponible por primera vez en mucho tiempo. La demanda proviene de usuarios relacionados con alimentos y construcción, así como de pequeños fabricantes, ya que la relocalización y repatriación de la producción se vuelven más dominantes que la deslocalización.
Se espera que esta tendencia impulse un mayor desarrollo especulativo y "build-to-suit" (construcción a medida) de instalaciones a menor escala, algo que el mercado no ha visto en los últimos 8-10 años. Esta ola traerá al mercado edificios de última generación con alturas libres mayores, estacionamiento para tráileres, zonas de carga rápida y espaciamientos más amplios entre columnas, todo lo cual es propicio para la construcción con paneles prefabricados de hormigón (tilt-up).
Mientras que gran parte de la actividad actual de desarrollo industrial se concentra en las gigantescas instalaciones de distribución, la construcción de propiedades a menor escala está en aumento. Esta tendencia sirve como un barómetro del optimismo empresarial que está impulsando un segmento importante de la economía de EE. UU.
Para obtener más información sobre las últimas tendencias y oportunidades de Tilt-Up, asiste a la Convención Internacional de la TCA, el 29 de septiembre al 1 de octubre en San José, CA. Puede encontrar más información en www.tilt-up.org/convention.
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