Tilt-Up Disminuye el Costo Total de Propiedad del Edificio

Por: David Tomasula | Director, LJB Inc.

Uno de los dichos icónicos atribuidos a Benjamin Franklin es “una onza de prevención vale una libra de cura”. En términos sencillos, esto significa que es mejor evitar los problemas desde el principio, en lugar de arreglarlos una vez que surgen.

Aunque la industria de la construcción tiende a centrarse mucho en los costos iniciales, en realidad esos costos se vuelven insignificantes en el panorama general de la propiedad de un edificio. Estudios de la industria han demostrado que el costo inicial de capital es solo una fracción del costo total de propiedad de un edificio. Un estudio de la Building Owners and Managers Association (BOMA) estima que el costo de capital de la construcción representa solo el 11% del costo total de propiedad de un edificio. La energía, el mantenimiento y las alteraciones tienen cada uno más del doble de impacto en el costo total.

Un estudio similar del Consejo Nacional de Investigación sitúa el costo de capital de la construcción en un 15%% del costo total de propiedad de un edificio. Sea cual sea el número, el mensaje es el mismo: los propietarios de edificios que se centran únicamente en minimizar el costo de capital de la construcción están desperdiciando una oportunidad para impactar positivamente entre el 80-90%% de sus costos futuros. Desafortunadamente, sin embargo, el costo de las decisiones iniciales miopes solo se materializa una vez que un edificio está ocupado y operativo, cuando ya es demasiado tarde para hacer cambios.

Siguiendo el consejo de Benjamin Franklin, la mejor manera de reducir el costo total de propiedad de un edificio es prevenir las ineficiencias operativas durante el diseño y la construcción iniciales. De esta manera, los propietarios de edificios pueden evitar los costos a largo plazo de operar y mantener un edificio ineficiente.

El producto de construcción prefabricada (tilt-up) ofrece lo mejor de ambos mundos al permitir que los propietarios de edificios impacten positivamente el costo de capital de la construcción, los costos continuos de energía y los costos de mantenimiento a lo largo de su vida útil. La construcción prefabricada lo combina todo para ofrecer un costo total de propiedad reducido.

REDUCCIÓN DE COSTOS DE CAPITAL

En la edición de agosto de 2011 de The Construction Specifier, Jeffrey Brown, cofundador de Powers Brown Architecture en Houston, Texas, acuñó la frase “oficina de valor” al describir cómo el tilt-up mejora la construcción típica de oficinas. Según la investigación de Brown, en la mayoría de los mercados suburbanos, el producto de oficina tilt-up promedia entre $7 y $10 dólares por pie cuadrado menos para el mismo proyecto construido convencionalmente.

La construcción típica de oficinas para espacios de “clase A” incluye una estructura de acero u hormigón con revestimiento y columnas perimetrales. Además de los beneficios económicos, la construcción con paneles prefabricados de hormigón (tilt-up) mejora este producto convencional, ya que es más eficiente planificarla sin columnas perimetrales. También acepta cualquier material de revestimiento exterior y ofrece esquinas acristaladas sin columnas.

Michael Sloane, de J. R. Abbott Construction, informa ahorros de costos de capital similares en un artículo de febrero de 2013 en Building Design + Construction. Sloane fue el gerente de proyecto de un edificio de oficinas médicas de dos pisos y 60,000 pies cuadrados construido recientemente en Smokey Point, Washington. La construcción con paneles prefabricados se utilizó para la construcción de la estructura principal, una decisión que ahorró un estimado de $160,000 en costos de construcción y materiales. Además de los considerables ahorros de costos, la construcción con paneles prefabricados también mejoró la calidad del cerramiento del edificio al reducir el número de capas exteriores de cinco a dos. El cerramiento exterior contiene solo el panel prefabricado de concreto y el aislamiento, eliminando las capas de montantes metálicos, revestimientos y barreras de vapor.

Kim Mulder, presidente de Star Inc. en Amherst, Ohio, se hace eco de los pensamientos de Brown y Sloane. La empresa de Mulder fue la constructora/diseñadora de Northern Ohio Medical Specialists, un edificio de oficinas médicas de tres pisos y 106,500 pies cuadrados en Sandusky, Ohio, que recibió un Premio a la Excelencia de la TCA en 2013. Según Mulder, “Recomendamos la construcción prefabricada a los propietarios del edificio en lugar de la construcción de mampostería porque proporcionó un ahorro de costos del 5 %% en el costo total del proyecto, al tiempo que cumplía con los requisitos del propietario de una instalación duradera, energéticamente eficiente y arquitectónicamente atractiva”. Además del ahorro de capital, la construcción prefabricada también contribuyó a que el proyecto se completara 45 días antes de lo previsto.

La economía de diseño que hace que la construcción prefabricada de concreto (tilt-up) sea rentable para la construcción de edificios de oficinas – reemplazando la construcción de estructuras perimetrales y revestimientos no estructurales con un solo componente – proporciona las mismas ventajas de costo de capital cuando se aplica a otros mercados.

REDUCCIÓN DE COSTOS DE ENERGÍA

Según simulaciones del Instituto Nacional de Estándares y Tecnología (NIST, por sus siglas en inglés), se estima que los sistemas de barrera de aire en edificios comerciales e industriales reducen las fugas de aire hasta en un 83 por ciento. Esta reducción se traduce en facturas de gas reducidas en más de un 40 por ciento y un consumo eléctrico disminuido hasta un 25 por ciento. Sin embargo, las prácticas de construcción convencionales no siempre resultan en un edificio hermético debido a la dificultad de unir múltiples materiales y capas que componen la envolvente exterior del edificio.

Por otro lado, el producto de construcción tipo tilt-up no sufre esta dificultad. Según el código de construcción International Energy Conservation Code (IECC), el tilt-up por sí solo funciona como barrera de aire. No se necesitan materiales adicionales para crear la capa de barrera de aire: el concreto es la capa de barrera de aire. Solo las prácticas estándar de sellado con masilla en puertas, ventanas y uniones de paneles, y la terminación de la membrana del techo, son necesarias para completar la barrera de aire, mucho más simple y confiable con el tilt-up que con otros sistemas de revestimiento.

Para complementar este rendimiento superior de barrera de aire, los edificios de hormigón prefabricado también se pueden construir con paneles de pared sándwich aislados, lo que proporciona un valor R de rendimiento que excede el valor R del material proporcionado solo por el aislamiento.

Demostrando los beneficios de esta barrera de aire avanzada y su rendimiento térmico, SiteCast Construction, miembro de TCA (Ottawa, Ontario), ha recopilado datos de dos escuelas primarias construidas en Cumberland, Ontario. La primera escuela mide 49,000 pies cuadrados y fue construida en 1996 utilizando ladrillos convencionales y mampostería para el muro exterior. La segunda escuela mide 55,000 pies cuadrados y fue construida por SiteCast en 1999 utilizando paneles de muros de concreto prefabricado con aislamiento. Los datos muestran que la escuela construida por SiteCast utiliza un 23 %% menos de electricidad y un 35 %% menos de gas natural a diario, a pesar de ser 6,000 pies cuadrados más grande. Estas reducciones se traducen directamente en ahorros operativos para el consejo escolar, lo que tiene un mayor impacto presupuestario que el costo de capital original de la construcción.

Si bien las cifras de consumo energético son una forma de comparar edificios de tamaño y función similares, otra forma de comparar métodos de construcción de envolventes de edificios es mediante imágenes térmicas. Las imágenes térmicas pueden identificar claramente discontinuidades en la envolvente de aislamiento y resaltan áreas donde la energía térmica, y por lo tanto el dinero, se pierde a través de las paredes exteriores.

En 2012, Storm King Group, de Montgomery (Nueva York), construyó Adams Fairacre Farms, una tienda de comestibles de 6038 metros cuadrados. La nueva tienda se construyó con paneles de hormigón de montaje rápido (tilt-up) que recibieron un acabado arquitectónico para imitar el revestimiento de ladrillo pintado de las tres tiendas Adams ya existentes, construidas con mampostería de hormigón y ladrillo. Una vez finalizada la construcción del nuevo edificio, Storm King encargó imágenes térmicas de la nueva tienda y de una tienda existente para verificar que el edificio de paneles prefabricados fuera térmicamente superior, tal como se había prometido. Según explicó Brad Nesset, vicepresidente de Thermomass: “La continuidad de los colores en la imagen del edificio de paneles prefabricados indica la continuidad de la envolvente térmica lograda con el producto de paneles prefabricados, lo que da como resultado un rendimiento eficiente. Por el contrario, la imagen del producto de CMU y ladrillo demuestra claramente discontinuidades en la envolvente térmica, lo que equivale a un rendimiento térmico menos eficiente”. A medida que estas ineficiencias se acumulan a lo largo de la vida útil del edificio, el edificio de construcción tilt-up proporcionará al propietario un ahorro de energía gracias a la envolvente superior del edificio.

REDUCIR COSTOS DE MANTENIMIENTO

Los costos de mantenimiento de edificios son difíciles de cuantificar, especialmente al separar los costos de componentes individuales y comparar un método de construcción de envolvente exterior con otro. Históricamente, sin embargo, la naturaleza duradera de la construcción tilt-up ha demostrado reducir los costos de mantenimiento.

Al funcionar como la estructura exterior y la piel, el sistema tilt-up puede proveerse con acabados verdaderamente “libres de mantenimiento”, como concreto expuesto o ladrillo colado en sitio. En comparación con la construcción tradicional de veneer de ladrillo, el ladrillo colado en sitio elimina el riesgo futuro —y la costosa reparación— del rejuntado o la limpieza de eflorescencias.

Intuitivamente, los paneles de muro prefabricados también son menos propensos a sufrir daños que los sistemas ligeros como los revestimientos metálicos o las fachadas EIFS. Para contrarrestar la falta de durabilidad que ofrecen los edificios con sistemas tan ligeros, muchos se construyen comúnmente con un zócalo de mampostería. Si bien proporciona una durabilidad que no se encuentra en los revestimientos metálicos o EIFS, este zócalo de mampostería añade un costo inicial a los proyectos, así como posibles costos de mantenimiento a largo plazo.

Según Glen Stephens, propietario y presidente de SAA Architecture LLC (Laurel, Maryland), el tilt-up ofrece una serie de beneficios tangibles adicionales relacionados con el mantenimiento a largo plazo y sus costos asociados.

• El concreto, a diferencia de la mayoría de los materiales, que con el tiempo se deterioran y agrietan, creando desagradables pesadillas de mantenimiento, de hecho se fortalece con la edad.
• Debido a la barrera de vapor superior, los paneles de concreto son mucho menos susceptibles al daño por penetración de humedad y descascaramiento que la mayoría de los otros sistemas de muros.
• La mayoría de los paneles prefabricados (tilt-up) se recubren con pinturas y otros acabados que pueden repararse o volver a pintarse fácilmente con el tiempo para cambiar o renovar completamente la apariencia del edificio.
• Se pueden crear o eliminar ventanas y puertas adicionales y repintar los paneles sin la apariencia antiestética de un parche.

RESUMEN

Cuanto más tiempo sea propietario de un edificio, mayor será el impacto de los costos operativos ineficientes y las preocupaciones de mantenimiento. En muchos casos, estos problemas operativos y de mantenimiento son el resultado de decisiones tomadas únicamente basándose en el costo inicial durante el diseño y la construcción iniciales. Por lo tanto, las mejores maneras de reducir el costo total de propiedad de un edificio son elegir sabiamente e incorporar la eficiencia operativa y acabados de bajo mantenimiento en el diseño y la construcción del edificio. La decisión de seleccionar el producto de construcción prefabricada (tilt-up) ofrece lo mejor de ambos mundos al permitirle incorporar eficiencias de costos a largo plazo, mientras mantiene los costos de capital iniciales al mínimo.