Por: Ed Sauter, Director Ejecutivo de la Tilt-Up Concrete Association
La adaptabilidad es clave para el éxito en la industria del diseño y la construcción de hoy, donde tener la sabiduría para cambiar de rumbo a menudo marca la diferencia al sacar un proyecto a tiempo y dentro del presupuesto. Un cambio de dirección que se está volviendo cada vez más común en los nuevos proyectos de construcción es la conversión de un proyecto al método de construcción Tilt-Up. De hecho, la construcción Tilt-Up continúa ganando aceptación entre diseñadores y propietarios que buscan soluciones sólidas y únicas, mientras que los contratistas ofrecen lo que sigue siendo una de las industrias de más rápido crecimiento. Sin embargo, la clave del éxito es entender cómo reconocer si el Tilt-Up es adecuado y aplicar técnicas de estimación probadas. Con esta base, el método se puede aplicar adecuadamente para el éxito del proyecto.
“El método de construcción Tilt-Up continúa ganando participación de mercado por varias razones: rapidez de construcción, avances en tratamientos arquitectónicos y adaptabilidad a mercados como escuelas, centros comerciales y edificios de oficinas”, dice Jim Baty, Director Técnico de TCA.
Cuando se consideran estos beneficios del Tilt-Up, muchas veces convertir un proyecto a Tilt-Up es la mejor solución a los desafíos únicos de un proyecto. Glenn Doncaster, presidente de Citadel Contractors, una empresa con sede en Apex, N.C., especializada en la construcción y gestión de proyectos de diseño-construcción Tilt-Up, explica que hay dos maneras comunes en que un proyecto se convierte a Tilt-Up.
“Primero es rediseñar los documentos existentes”, dice Doncaster. “Este puede ser un proceso difícil porque
Usted realmente está en una posición de ingeniería de valor. Sin embargo, nosotros hacemos esto con éxito todo el tiempo. El segundo método para convertir un proyecto a Tilt-Up es cuando Tilt-Up es considerado el método preferido del diseñador. Después de trabajar con Tilt-Up, muchos diseñadores reconocen la versatilidad y durabilidad del sistema y lo convierten en su método de construcción elegido.”
REDISEÑO HACIA TILT-UP
Los proyectos a menudo se convierten en candidatos para rediseño a Tilt-Up por varias razones, aunque las más comunes son la incapacidad de cumplir con el cronograma o presupuesto actual con el método de construcción existente. Cuando un proyecto excede el presupuesto, la economía de la construcción Tilt-Up con su probada eficacia en costos se vuelve atractiva. En cuanto al cumplimiento de cronogramas ajustados, la falta de dependencia de piezas prefabricadas ayuda a los contratistas a resolver restricciones de tiempo. Además, la ingeniería de valor (un término que a menudo se teme) se convierte en un factor frecuente en el rediseño a Tilt-Up. Sin embargo, Doncaster advierte a los miembros de la industria que no elijan simplemente Tilt-Up como una solución barata.
“Al pasarse a Tilt-Up, tenga cuidado de no hacerlo solo con la premisa de que Tilt-Up es más barato”, dice Doncaster. “Ofrezca valor. Demuestre que mejora el cronograma. No utilice la conversión como un medio para crear la mentalidad de que Tilt-Up es simplemente barato a menos que esté ligado al valor”.”
Un rediseño de Tilt-Up ofreció un gran valor a la construcción de la iglesia católica St. Julia’s, de 11,000 pies cuadrados, en Siler City, N.C. Originalmente diseñada para ser una instalación de mampostería portante, este edificio tiene muros con una forma y altura que presentaban problemas de presupuesto y constructibilidad. Pero, al cambiarse a paneles aislados portantes, los diseñadores tuvieron la libertad que necesitaban para construir esta instalación. Debido a los numerosos desafíos de arriostramiento y montaje del proyecto, algunos ingenieros de paneles y representantes de productos pensaron que el proyecto no se podría realizar. Por ejemplo, un muro del campanario fue diseñado para estar inclinado, y la mampostería tradicional no lo permitiría sin un costoso respaldo de acero estructural. El espacio en el sitio era muy limitado, por lo que todos los paneles se construyeron sobre la losa del piso o en pequeñas camas de curado. Esta solución aún no permitía suficiente espacio, por lo que los paneles se apilaron y se secuenciaron para que coincidieran con el cronograma de montaje requerido.
Para crear atractivo visual para la instalación, los fuertes detalles arquitectónicos desarrollaron líneas de sombra, mientras que se utilizó pintura texturizada para emular un acabado de yeso. Vigas de madera de ingeniería y un techo de madera machihembrado en el santuario crean un interior impactante, que complementa la solidez del concreto, mientras que las vidrieras realzan el marcado contraste entre madera y concreto. El campanario está compuesto por paneles colocados uno sobre otro para dar la apariencia de que la torre está inclinada. Y el uso de paneles de concreto aislados permitió al propietario lograr ahorros de costos y energía sin alterar la apariencia deseada. Centurion Construction Co. de Raleigh, N.C. realizó la construcción Tilt-Up en este proyecto, que recibió un Premio a la Excelencia en Tilt-Up TCA 2006.
Un segundo ejemplo de un proyecto en el que el rediseño para la construcción con el método Tilt-Up aportó un valor significativo al propietario es The Harbor Shops, un centro comercial de 12 550 metros cuadrados ubicado en Fort Lauderdale, Florida. Diseñado originalmente como una estructura de mampostería, este proyecto se sometió a un rediseño importante en sus primeras fases para adaptarlo al método Tilt-Up, lo que requirió que el equipo de construcción trabajara en conjunto para optimizar el proyecto desde el punto de vista de la relación costo-beneficio. Compuesto por cinco edificios que se erigieron simultáneamente, el proceso de construcción se coordinó exhaustivamente para garantizar que todos los oficios estuvieran en orden y que el proyecto se desarrollara sin contratiempos. TILT-CON Corporation, de Altamonte Springs, Florida, llevó a cabo la construcción Tilt-Up del proyecto en un terreno con suelo pantanoso de mala calidad, lo que requirió la construcción de una losa especial. Después de perforar los pilotes, el contratista colocó la subbase de la plataforma del edificio y luego instaló un sistema de cimentación de geomalla de apoyo por debajo de la profundidad inferior de la viga de nivelación y las elevaciones de los cimientos. El sistema de malla de fibra utilizó fibras de polipropileno en lugar de una malla de alambre soldada para proporcionar el soporte estructural adicional a los sistemas.
Uno de los objetivos del proyecto era lograr una apariencia y sensación de Key West. El equipo de diseño respondió en consecuencia, utilizando una variedad de alturas de construcción, torres y resaltes. Los resaltes biselados, los paneles superpuestos que enmarcan bloques de color para compensar los paneles, los parasoles y un balcón en el segundo piso agregan atractivo arquitectónico al centro comercial. Diseñado para la flexibilidad, se utilizaron paneles prefabricados para que se pudieran crear futuras construcciones y escaparates. Visto como un éxito por la comunidad, este proyecto formó parte de un esfuerzo de reurbanización/revitalización para esta área de Fort Lauderdale y recibió un premio TCA 2006 Tilt-Up Achievement Award.
¿ES EL TILT-UP ADECUADO PARA EL PROYECTO?
El simple hecho de que un proyecto tenga problemas de cronograma y presupuesto no significa siempre que la construcción con Tilt-Up sea la mejor solución para el proyecto. “Desafortunadamente, hay ejemplos de edificios que no debieron ser construidos con Tilt-Up, o donde el uso de Tilt-Up, con unos pocos paneles colocados dramáticamente aquí y allá, fue casi incidental al diseño”, dice Hugh Brooks, autor de las primeras cuatro ediciones del Manual de Diseño y Construcción Tilt-Up y uno de los miembros fundadores de la TCA. “Estos casos de ”cuadrarse en un agujero redondo' ocurren ya sea por no saber por qué y cuándo usar Tilt-Up o porque el arquitecto intenta diseñar el edificio Tilt-Up en su forma más disfrazada".”
Si te preguntas si Tilt-Up (construcción con concreto prefabricado en sitio) es una opción, considera la viabilidad de tomar la visión arquitectónica y panelizarla. Además, ¿cuáles son las condiciones del sitio? ¿Cuánto espacio abarca el proyecto y se pueden colar los paneles en otras áreas del sitio si es necesario?
Convertir sin perder la visión arquitectónica
Una vez que determines que Tilt-Up es apropiado para el proyecto, es importante evaluar las posibilidades arquitectónicas. Busca maneras de ejecutar el motivo y el concepto arquitectónico utilizando Tilt-Up. Por ejemplo, las opciones para las aberturas incluyen muros cortina, así como ventanas empotradas o de escaparate. Si se desea profundidad, varía los rehundidos en ancho y profundidad en lugar de estar limitado por los rehundidos estándar. O incorpora relieve arquitectónico mediante proyecciones, solapes de paneles, paneles decorativos, rehundidos y/o retranqueos. Las características arquitectónicas también se pueden aplicar fácilmente a los paneles con elementos de EIFS y espuma estructural, brindando a los arquitectos una opción más para la ejecución de su visión. El uso de colores también es clave y es factible a través de una variedad de recubrimientos. Simplemente, busca maneras de hacerlo realidad.
La libertad arquitectónica y estética se ponen de manifiesto en la iglesia armenia de San Sarkis, un proyecto galardonado en 2006 con el Premio al Logro TCA Tilt-Up. Un sueño hecho realidad para esta congregación, se eligió el sistema Tilt-Up para esta instalación de 15,000 pies cuadrados en Charlotte, Carolina del Norte, debido a su capacidad para proporcionar un acabado de imitación de piedra, reducir el costo de construcción y ofrecer eficiencia térmica gracias a los paneles Tilt-Up aislados. La congregación quería que el exterior de la iglesia combinara con la piedra toba, originaria de Armenia. Un edificio de piedra auténtica habría duplicado el costo de construcción, y una solución EIFS no habría sido duradera. Stephens Architectural Associates, de Laurel, Maryland, diseñó el concepto para satisfacer las necesidades de la congregación, y Seretta Construction, de Apopka, Florida, realizó el trabajo de Tilt-Up, que incluyó más de 10,000 pies de rebajes para crear patrones decorativos en el concreto que imitan un edificio de piedra. Alinear los rebajes de un panel a otro para dar al edificio el aspecto de piedra fue esencial para mantener los patrones simétricos que le dan a la iglesia su acabado de piedra único.
Para minimizar la perforación y el corte del concreto, se instalaron cajas para dispositivos de cableado eléctrico en los paneles durante el proceso de colado. Además de las cajas de cableado, todas las características eléctricas, interruptores, luces y alarmas se colocaron dentro de los paneles para evitar cortarlos después, lo que ahorró tiempo y dinero. Ubicado en un sitio reducido, las camas de colado ocuparon gran parte del lugar de construcción, por lo que fue necesaria una coordinación precisa de la ubicación de las camas de colado y la secuencia de montaje de los paneles. Dos pulgadas de aislamiento colocadas en los paneles brindan un valor R-11 de material y un rendimiento mucho mayor, lo que minimizará los costos operativos de la iglesia. Asimismo, la superficie interior de los paneles pudo ser expuesta y terminada con un acabado duradero y moteado de llana, evitando así los costos asociados con los perfiles metálicos interiores, el aislamiento y las placas de yeso.
La congregación está sumamente satisfecha con los resultados del proyecto. La iglesia cuenta con un santuario, un centro de vida familiar, servicios para una cocina próxima, un área de oficinas y un área de aulas.
EL MÉTODO DE ENCOFRADO DESLIZANTE COMO MÉTODO PREFERIDO
El segundo método de construcción de un proyecto es el Tilt-Up como opción preferida. Este método requiere un creyente: el ingeniero, arquitecto, propietario, desarrollador o contratista. Cuando el tiempo y el presupuesto de un proyecto se convierten en problemas importantes, el Tilt-Up a menudo puede proporcionar la solución. En estos casos, sin embargo, la estimación es clave. Según Baty, una de las preguntas más comunes que se reciben en la sede de TCA es cómo estimar mejor el costo de un proyecto Tilt-Up. Desde una perspectiva de ingeniería, es muy importante comenzar el proceso de estimación recopilando información específica del sitio.
“Creo en el desarrollo de una estimación de costos basada en los códigos y condiciones locales, no solo en historiales de costos anteriores”, explica Philip Kopf, presidente de The Kopf Consulting Group, una firma de ingeniería con sede en Atlanta. “Debe tener cuidado si solo usa datos históricos para elaborar su estimación, ya que no tienen en cuenta los cambios en los códigos”.”
Por ejemplo, aunque un proyecto pueda ser muy similar en tamaño y alcance a un proyecto anterior, la cotización del proyecto anterior no tendría en cuenta los cambios recientes en el código con respecto a temas sísmicos. Desde las cargas de nieve y diseño de techos hasta el espaciado de las bahías y el drenaje del techo, la información específica del sitio es clave para una estimación exitosa.
“En mi opinión, si eres ingeniero, le estás fallando a tus clientes si simplemente estimas basándote en la experiencia pasada y ajustas el costo de los materiales de hoy”, dice Kopf.
Estar al tanto de los códigos y costos de materiales actuales es especialmente importante cuando los contratistas de Tilt-Up están elaborando presupuestos con información incompleta. Muchas veces, en el entorno actual de diseño y construcción, los contratistas de Tilt-Up reciben información limitada para poder elaborar un presupuesto.
“Si obtenemos un plano esquemático, podemos hacer una suposición informada siempre y cuando estimemos la cimentación, losa y muros como un paquete”, dice John Neyer, Presidente de Neyer Construction, Inc., un contratista general con sede en Cincinnati, Ohio. “La pregunta más importante que tengo es cuántas libras de refuerzo habrá en el muro, ya que este precio cambia drásticamente. Además, mi mayor amenaza y competencia es el prefabricado, por lo que muchas veces mis estimaciones se refieren más a la velocidad de entrega que a los costos”.”
Clay Fischer, de Woodland Construction Co., una subcontratista de Tilt-Up ubicada en Jupiter, Florida, sabe de primera mano lo que es hacer estimaciones basadas en información incompleta. “Como subcontratista de Tilt-Up, a menudo nos llegan muchos trabajos que están algo diseñados en cuanto al techo, pero no a los paneles”, dice Fischer. “Por lo tanto, una de las primeras cosas que hacemos para asegurarnos de que armamos una estimación de costos realista es involucrar a un ingeniero estructural experimentado. Debo notar que tenemos cuidado de asignar al ingeniero adecuado para el proyecto adecuado”.”
Por ejemplo, en proyectos complejos, Woodland Construction consulta con un ingeniero especializado en ese tipo de construcción. Ese mismo ingeniero podría ser demasiado especializado para un proyecto como un almacén tipo caja. Sin embargo, en cuanto a proyectos conceptuales, como un campus escolar de varios edificios, las estimaciones pueden ser un desafío. En tales casos, al asociarse con el consultor de ingeniería, Woodland Construction puede elaborar su mejor estimación basándose en datos históricos junto con los precios actuales.
“En edificios más sencillos, si nos involucramos lo suficientemente temprano —lo cual es más fácil con contratistas privados— podemos incluir al ingeniero de inmediato”, explica Fischer. “Si tenemos la oportunidad de utilizar a uno de nuestros ingenieros, nos comprometemos con su presupuesto porque confiamos en la experiencia de ese ingeniero. Esta es una situación de ganar/ganar para nosotros, así como para el propietario/contratista, ya que estamos dispuestos a respaldar nuestras cifras, y las cifras son bastante firmes”.”
Los ingenieros como Kopf entienden la importancia de este tipo de coordinación entre ingenieros y contratistas de Tilt-Up al elaborar un presupuesto preciso. De hecho, Kopf dice que se necesita un enfoque de equipo para elaborar un buen presupuesto.
“Aunque no me pagan por hacer el trabajo de fijación de precios, tengo un interés personal en dedicar mucho tiempo y esfuerzo a elaborar una estimación significativa para que todos obtengamos el trabajo del propietario”, dice Kopf. “Por eso, una de las primeras llamadas que hago en mis preparativos es al contratista para obtener los precios del concreto y el acero, ya que toda esta información de costos se utiliza en el análisis y se integra en la estimación. También es importante que un ingeniero incluya tantos detalles como sea posible y explique cómo se obtuvieron los números para que el contratista entienda la fijación de precios”.”
Laurence Smith, socio y director de J.W. Lindsay Enterprises, explica cómo su firma, una contratista de diseño y construcción con sede en Dartmouth, Nueva Escocia, logra estimaciones precisas de proyectos Tilt-Up. Smith dice que J.W. Lindsay Enterprises adopta un enfoque de tres pasos al estimar. El primer paso es revisar la medición, todos los factores que no se pueden controlar, como la altura del edificio, el uso, etc.
“Aunque tenemos que hacer algunas suposiciones, estas son informadas, ya que revisamos cada panel y evaluamos las dimensiones, cantidades, espesor, cantidad de barras de refuerzo, consideraciones de aparejo, etc.”, dice Smith. “En el segundo paso, pasamos a la fijación de precios, que es específica del trabajo, ya que el precio del concreto y las barras de refuerzo difiere de una ciudad a otra. También tomamos en consideración la época del año en que se realizará la construcción, si el espaciado de las bahías ha sido determinado o si podemos influir en esa decisión, y más”.”
El tercer paso de J.W. Lindsay Enterprises implica analizar el presupuesto para determinar si parece razonable. Por ejemplo, si el precio es drásticamente diferente en comparación con otros trabajos de tamaño similar, la empresa averigua por qué.
“Si los últimos cuatro trabajos que hicimos promediaron $10 por pie cuadrado, y este resulta en $18 por pie cuadrado, debemos poder responder por qué”, dice Smith. “¿Qué es diferente?”
Otra clave para estimar con precisión es comprender los elementos arquitectónicos del proyecto. Por eso es fundamental hacer preguntas desde el principio, pero si no tienes contacto directo con el propietario, esto puede ser un verdadero desafío.
“Un propietario o arquitecto nuevo en Tilt-Up podría no tener la experiencia para estimar con precisión las características arquitectónicas, y esto realmente dificulta el presupuesto”, dice Neyer. “También es muy importante participar en esas reuniones iniciales para comprender mejor el objetivo del proyecto. Por ejemplo, a un propietario le puede importar mucho la eficiencia energética, mientras que a otro no. Todos estos factores impactan la estimación.”
“Eso se extiende al enfoque de construcción también”, dice Kopf. “Cuanto antes puedas involucrar a un ingeniero estructural calificado en el proyecto, mucho mejor”.”
Por ejemplo, si tienes que sostener un panel de relleno en el aire porque el ingeniero lo especificó así, te costará más dinero. Ahorrarás dinero si tienes un ingeniero que entienda tanto de arquitectura como de construcción.
“Además, existe la idea errónea de que los paneles más delgados son siempre más baratos, y no siempre es así”, explica Kopf. “Muchas veces un panel más grueso con menos acero tiene sentido, y con los precios fluctuantes del acero y el concreto, un panel más grueso puede ser más barato que un panel más delgado”.”
Así que ten cuidado con cualquiera que quiera basar una estimación simplemente en la filosofía de “más delgado es mejor”. “Si se me da mucha información y la oportunidad de entender realmente los objetivos del proyecto, mi estimación es drásticamente diferente y más realista que si alguien solo busca un número rápido”, dice Kopf.
Finalmente, a medida que el método Tilt-Up gana aceptación, muchas personas nuevas en él pueden plantearse la pregunta: “¿Cuánto cuesta el Tilt-Up?”. Pero no hay una respuesta simple a una pregunta tan compleja, ya que existe una infinidad de variables únicas en cada proyecto. Proporcionar una estimación precisa requiere examinar el paquete completo del edificio, dice Kopf.
“A menudo las personas que hacen esta pregunta solo buscan un número, no una solución”, dice Neyer.
“En ese caso, si tenemos la más mínima oportunidad de trabajar con el propietario o desarrollador, nos ofreceremos a guiarlos en el proceso de planificación para elaborar un buen presupuesto”, explica Fischer. “De hecho, nos comprometemos a invertir algo de nuestro propio dinero para obtener un plano de planta y una elevación, y, la mayoría de las veces, el esfuerzo resulta en un contrato”.”
La creciente popularidad del "Tilt-Up" significa que cada vez más proyectos se convertirán y deberían convertirse en este método de construcción eficiente en costos, que ahorra tiempo y proporciona valor. Pero no todos los proyectos deberían convertirse al "Tilt-Up". Al comprender qué hace que el "Tilt-Up" sea adecuado para un proyecto, educar a los arquitectos sobre el proceso de "Tilt-Up" y sus beneficios, y al aprender a proporcionar estimaciones precisas de "Tilt-Up", los contratistas obtendrán las recompensas de construir con este método de construcción probado.
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