Esas magníficas paredes inclinadas

Texto de Paul Coonrod, Stream
Imágenes de Raheel Photography y Mark Johnson

LAS VENTAJAS DE LA CONSTRUCCIÓN EN HORMIGÓN PREFABRICADO (TILT-UP) DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN DESARROLLADOR

Durante el último año, un par de compañeros de oficina me hicieron el mejor cumplido que he recibido. Me pusieron el apodo de Tilt Wall Paul. Con un apellido como Coonrod, probablemente puedas imaginar que he tenido mi buena cuota de apodos. Este es del que estoy más orgulloso, por una variedad de razones. Personalmente, creo que la construcción de muros basculantes es sexy, innovadora y misteriosa al mismo tiempo. Atrae a algunos de los inquilinos más deseados que querrías en tu edificio de oficinas, ha evolucionado estéticamente de tal manera que ahora es aceptado por los usuarios de oficinas tradicionales de Clase A, y sin embargo, sigue siendo en gran medida incomprendido. De una manera extraña, siento que soy uno de los hermanos mayores del muro basculante y quiero defender este tipo de construcción que ha ayudado a Stream a dejar su huella en Houston. He tenido la suerte de tener la oportunidad de compartir nuestras ideas sobre por qué estos magníficos muros inclinados seguirán viéndose en todo el país.

La rápida expansión de los muros de concreto prefabricado

Houston ha estado a la vanguardia de los proyectos de oficinas con paredes prefabricadas, especialmente en lo que respecta a la transformación de lo que muchos usuarios y arrendatarios consideraban espacio de oficinas de Clase A. Desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario, los edificios de oficinas con paredes prefabricadas ofrecen numerosas ventajas con respecto a otros métodos de construcción convencionales. Concretamente en Houston, hemos sido testigos de un enorme crecimiento de este tipo de construcción en toda la ciudad. La evolución de los exteriores e interiores (áreas comunes) de estos edificios de oficinas ha cambiado significativamente en los últimos 10 años. En el pasado, muchos inquilinos veían los edificios de oficinas con paredes inclinadas como espacios de Clase B con estacionamiento en superficie y los consideraban un producto de tipo flexible. Sin embargo, a medida que las técnicas de construcción se han vuelto más sofisticadas y los arquitectos (en concreto Powers Brown Architecture en Houston) han ido más allá desde el punto de vista estético, inquilinos de alto crédito están alquilando estos edificios a largo plazo. Una vez que esto ocurre, el desarrollador vende el edificio a una gran institución y otros desarrolladores se enteran de la rentabilidad de ese proyecto. Entonces “hacen lo que hizo ese tipo” y se meten en el negocio de los edificios con paredes inclinadas. Ha sido un ciclo de rápida evolución en Houston y sus alrededores, y una tendencia que seguiremos viendo en muchas de las ciudades en crecimiento de EE. UU. durante los próximos años.

HOUSTON HA ACEPTADO TILT WALL – ¿QUIÉN SIGUE?

Houston ha liderado el país en cuanto a volumen de construcción de oficinas en los últimos dos años. Antes de que comenzara la última ola de construcción, el mercado de oficinas de Houston sumaba unos 140 millones de pies cuadrados repartidos en 11 submercados. Actualmente hay un total de 84 edificios de oficinas en construcción o recientemente terminados, que suman 26 millones de pies cuadrados. Dentro de ese número, alrededor de 33%, o 26 de esos proyectos, son edificios de oficinas con paredes inclinadas que suman un total de 4,2 millones de pies cuadrados. El aspecto más emocionante de todas las estadísticas citadas anteriormente es que la mayoría de los inquilinos que ocupan estos edificios tienen un crédito excelente y han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. La combinación de esos dos aspectos es crucial para cualquier desarrollador, ya que el precio de venta de su edificio de oficinas se calcula en función del crédito de los inquilinos de esos edificios y de la duración del contrato que hayan firmado. Algunos ejemplos de estos inquilinos son URS, Praxair, GE Oil & Gas, Cameron, Mustang Engineering, GEICO, Subsea 7, Houston Offshore, Allstate, BBVA Compass, Texas Instruments y muchas otras empresas de renombre. La aceptación y el deseo de que inquilinos con calificación de inversión firmen contratos de arrendamiento de oficinas a largo plazo en estos edificios es, posiblemente, la razón más importante por la que la construcción con paredes inclinadas seguirá evolucionando en los próximos años. En resumen, los inquilinos con calificación de inversión que firman contratos de arrendamiento a largo plazo generalmente generarán grandes ganancias para el desarrollador y sus socios.

BENEFICIOS DE LA VELOCIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN DE MUROS DE CONCRETO DESMONTABLES

Desde el punto de vista de un desarrollador, el tiempo no está de su lado. Al establecer una sociedad conjunta, ambas partes acuerdan cómo dividir todas las ganancias. Estos acuerdos generalmente se basan en un cálculo: la tasa interna de retorno o TIR. La TIR es un cálculo del retorno del proyecto a un porcentaje durante el período de tenencia. O dicho de otra manera, ¿cuánto dinero se invirtió, cuánto dinero se recuperó y cuándo se recuperó? Entonces, cuanto mayor sea la TIR, mejor. Una TIR más alta también significa que hay más ganancias para compartir dentro de la sociedad. Por lo tanto, manteniendo todo lo demás igual, el costo del proyecto (dinero invertido) y la venta del proyecto (dinero recuperado), el único factor que queda es el tiempo (¿cuándo se recuperó el dinero?).

Podemos referirnos específicamente a la construcción con paneles prefabricados (tilt wall) y reconocer que este método permite ahorrar tiempo desde el punto de vista de la construcción. Según nuestra experiencia, un edificio de oficinas construido con paneles prefabricados ahorrará unos seis meses de tiempo de construcción en el caso de un edificio de oficinas de 200 000 pies cuadrados. Estos seis meses son absolutamente críticos en las primeras etapas tras la entrega del edificio. Estos seis meses pueden ofrecer dos ventajas al comparar la construcción con paneles prefabricados con los métodos convencionales de hormigón in situ o con estructura de acero. La primera es que, si comparamos un período de espera de 30 meses, la construcción con paredes prefabricadas le dará seis meses adicionales para arrendar la propiedad una vez que esté terminada. Muchas veces, los inquilinos de oficinas no visualizan el edificio de oficinas terminado hasta que todo está 100 % listo, por lo que arrendar espacio de oficinas durante la construcción es una tarea difícil. Al utilizar otros métodos de construcción, este período de espera de 36 meses generalmente incluiría 18 meses para la construcción y 18 meses para alquilar el proyecto. Para este mismo edificio utilizando métodos de pared inclinada, la construcción solo tomaría 12 meses, lo que proporcionaría un total de 24 meses para alquilar el proyecto. Estos meses adicionales para los esfuerzos de alquiler brindan un mayor nivel de tranquilidad si el proyecto se entrega durante una recesión del mercado.

Por otro lado, si tienes la suerte de conseguir un par de inquilinos durante el período de construcción que te pongan en posición de vender la propiedad antes de que la construcción esté completa, entonces puedes hacerlo seis meses antes. Esto impulsará drásticamente tu TIR y eso significa buenas noticias para todos.

Al momento de esta publicación, el precio del petróleo ha caído aproximadamente un 50% en los últimos ocho meses, lo que significa que Houston sentirá una desaceleración en los próximos trimestres. Dicho esto, cuando un desarrollador tiene vacantes durante una posible desaceleración, quiere poder competir lo más bajo posible desde la perspectiva de la tarifa de alquiler. Según nuestra experiencia, los edificios de oficinas con paredes inclinadas cuestan aproximadamente un 30 $por pie cuadrado menos de construir en comparación con otros sistemas de construcción duraderos. Desde el punto de vista de las tarifas de alquiler, esto significa que los edificios de oficinas con paredes inclinadas podrían ahorrar a los inquilinos al menos $3.00 por pie cuadrado por año. Para un inquilino de 100,000 pies cuadrados, esos ahorros equivalen a $3 millones durante un contrato de arrendamiento de diez años. ¡Ese es un poder de negociación serio, todo gracias a esas magníficas paredes inclinadas!

AVANCES EN TECNOLOGÍA DE MUROS DE CARGA INCLINADOS

En los últimos años se han producido numerosos avances interesantes en la tecnología de muros prefabricados, y Stream ha tenido la suerte de participar en muchos de ellos. En colaboración con Powers Brown Architecture, hemos liderado el sector y seguimos innovando en el ámbito de los muros prefabricados. Hemos sido pioneros en varias técnicas para construir oficinas de varios pisos con paredes inclinadas, incluyendo el primer edificio de oficinas de seis pisos con paredes inclinadas en Texas. Estos edificios cuentan con una gran cantidad de vidrio en el exterior y paneles apilados diseñados para romper con la panelización de los antiguos edificios de paredes inclinadas. Esto ha permitido a los inquilinos ver las paredes inclinadas con nuevos ojos. Ahora denominamos a nuestros edificios como edificios de oficinas de clase A de mediana altura, y nadie puede discutir eso. Los vestíbulos cuentan con materiales que se verían en grandes torres de oficinas y los baños son comparables a los de cualquier club de campo. Hemos incluido otras comodidades, como una pasarela cerrada con aire acondicionado que conecta el estacionamiento con el vestíbulo, un impresionante paisajismo con fuentes dinámicas y un centro de conferencias en el edificio totalmente equipado con tecnología de vanguardia. Más allá de la percepción de que la construcción con paneles prefabricados es una opción económica, la calidad interior y la gran cantidad de comodidades ofrecidas rivalizan con las de cualquier edificio de oficinas de primer nivel. Al final del día, siempre les preguntamos a los inquilinos: ¿cuándo fue la última vez que pensaron en qué estaban hechas las paredes de su oficina? Nunca lo hacen, y rápidamente se dan cuenta de que pueden obtener más valor de un edificio de oficinas con paneles prefabricados porque, en muchas ocasiones, los desarrolladores toman esos ahorros y los reinvierten en el edificio.

CONCLUSIÓN

Basándonos en nuestras experiencias en el mercado, creemos que apenas estamos arañando la superficie con la construcción de muros prefabricados (tilt walls) para oficinas de valor. La industria, que cambia rápidamente, seguirá beneficiando a los inquilinos porque estos edificios ofrecen un valor total mayor que los edificios de oficinas construidos con otros métodos. ¡Estamos muy orgullosos de estar plenamente involucrados en esta revolución de los muros prefabricados y esperamos con ansias la próxima gran innovación!

SOBRE EL AUTOR

Paul Coonrod es director general del equipo de la oficina de Stream en Houston y socio de la oficina de la empresa en esa ciudad. Paul es responsable de desarrollar las principales iniciativas de servicio de la plataforma, ampliar la cartera de arrendamientos de Stream y establecer relaciones clave de empresas conjuntas mediante adquisiciones y alianzas de desarrollo. En los últimos cinco años, Paul cerró transacciones por más de 5 millones de pies cuadrados con un valor total de más de 1.500 millones de dólares, al tiempo que gestionó numerosas adquisiciones y desarrollos para sus clientes estratégicos. Paul es un experto en bienes raíces comerciales reconocido a nivel nacional y es constantemente destacado como tal a través de premios de la industria y publicaciones inmobiliarias líderes, tales como: CoStar Power Broker, Houston Business Journal “Heavy Hitter”, Black’s Guide “Top Leasing Gun under 35” y Stream Partners’ Club (Top 10 nacional). Paul presentó recientemente “Capitalizing Tilt Wall Office Buildings” en la Convención Anual de la Tilt-Up Concrete Association en San José, California.

Stream es una organización de servicios inmobiliarios comerciales que trabaja para propietarios, inversionistas y ocupantes. Stream es una empresa privada y se especializa en arrendamiento, gestión de propiedades e instalaciones, representación de inquilinos, desarrollo, inversión y sostenibilidad. La sede central nacional de Stream se encuentra en Dallas, con un área operativa que cubre algunos de los mercados inmobiliarios más activos de costa a costa.