Esos magníficos muros Tilt-Up

Texto de Paul Coonrod, Stream
Imágenes de Raheel Photography y Mark Johnson

LAS VENTAJAS DE LA CONSTRUCCIÓN DE HORMIGÓN PREFABRICADO (TILT-UP) DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN PROMOTOR INMOBILIARIO

El año pasado, un par de chicos de nuestra oficina me hicieron el mejor cumplido que he recibido en mi vida. Me pusieron el apodo de «Tilt Wall Paul» (Paul, el Muro Tilt). Con un apellido como Coonrod, probablemente puedan imaginarse que he tenido varios apodos. Pero de este me siento orgulloso por diferentes razones. Personalmente, creo que la construcción de muros tilt-up es atractiva, innovadora y misteriosa, todo al mismo tiempo. Atrae a algunos de los inquilinos más codiciados que uno desearía tener en su edificio de oficinas; ha evolucionado estéticamente hasta el punto de que ahora es aceptada por los usuarios de oficinas de clase A tradicionales; sin embargo, en su mayoría sigue siendo incomprendida. De una manera extraña, siento que soy uno de los hermanos mayores de los muros tilt-up y quiero defender este tipo de construcción que ha ayudado a Stream a dejar su huella en Houston. He tenido la suerte de tener la oportunidad de compartir nuestras reflexiones sobre por qué se seguirán viendo estos magníficos muros tilt-up en todo el país.

LA RÁPIDA EXPANSIÓN DEL MURO TILT

Houston ha estado a la vanguardia de los proyectos de oficinas con muros tilt, prestando especial atención a la evolución de lo que muchos usuarios y arrendatarios consideraban un espacio de oficinas de clase A. Desde el punto de vista del desarrollo, los edificios de oficinas con muros tilt ofrecen diversas ventajas frente a otros métodos de construcción convencionales. Específicamente en Houston, hemos visto un crecimiento tremendo de este tipo de construcción en toda la ciudad. La evolución de los exteriores e interiores (áreas comunes) de estos edificios de oficinas ha cambiado significativamente en los últimos 10 años. En el pasado, muchos arrendatarios consideraban los edificios de oficinas con muros tilt como espacios de clase B con estacionamiento en superficie y los veían como un producto de tipo flexible. Sin embargo, a medida que las técnicas de construcción se han vuelto más sofisticadas y los arquitectos (principalmente Powers Brown Architecture en Houston) han ampliado las posibilidades desde un punto de vista estético, los inquilinos con alta calificación crediticia están alquilando estos edificios a largo plazo. Una vez que esto ocurre, el promotor vende el edificio a una gran institución y otros promotores se enteran de la rentabilidad de ese proyecto. Entonces ellos “hacen lo que hizo aquella persona” y entran al juego de los muros tilt. Ha sido un ciclo de rápido movimiento en todo Houston y es una tendencia que seguiremos viendo en muchas de las ciudades en crecimiento de Estados Unidos en los próximos años.

HOUSTON HA ACEPTADO LOS MUROS DE TILT, ¿QUIÉN SERÁ EL SIGUIENTE?

Houston fue líder a nivel nacional por el volumen de desarrollo de oficinas registrado en los últimos años. Antes de que comenzara la última ola de construcción, el mercado de oficinas de Houston abarcaba aproximadamente 140 millones de pies cuadrados repartidos en 11 submercados. Había un total de 84 edificios de oficinas actualmente en construcción o recientemente terminados, con un total de 26 millones de pies cuadrados. De esta cantidad, alrededor de 33% o 26 de esos proyectos eran edificios de oficinas con muros tilt, con un total de 4,2 millones de pies cuadrados. El aspecto más emocionante de todas las estadísticas mencionadas anteriormente es que la mayoría de los inquilinos que ocupaban estos edificios tienen un crédito sobresaliente y han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. La combinación de esos dos aspectos es esencial para cualquier promotor, ya que el precio de venta de su edificio de oficinas se calcula en función del crédito de los inquilinos de esos edificios y de la duración del contrato que han firmado. Algunos ejemplos de esos arrendatarios incluyen URS, Praxair, GE Oil & Gas, Cameron, Mustang Engineering, GEICO, Subsea 7, Houston Offshore, Allstate, BBVA Compass, Texas Instruments y muchos otros nombres famosos. La aceptación y el deseo de contar con inquilinos con grado de inversión para firmar contratos de arrendamiento de oficinas a largo plazo en estos edificios es posiblemente la razón más importante por la que la construcción de muros tilt seguirá evolucionando en los próximos años. En resumen, los inquilinos aptos para invertir que firman contratos de arrendamiento a largo plazo generalmente generarán mucho dinero al promotor y a sus socios.

VENTAJAS DE LA RAPIDEZ DE CONSTRUCCIÓN CON MUROS TILT

Desde el punto de vista de un urbanizador, el tiempo no juega a su favor. Cuando se une a una asociación en participación, ambas partes acuerdan cómo repartirse todos los beneficios. Estos acuerdos suelen basarse en un cálculo: la tasa interna de rendimiento (TIR). La TIR es un cálculo del rendimiento del proyecto expresado como un porcentaje durante el período de retención. O, para explicarlo de otra manera: ¿cuánto dinero se invirtió? ¿Cuánto dinero se obtuvo y cuándo se obtuvo? Cuanto más alta sea la IRR, mejor. Una IRR más alta también significa que hay más ganancias que repartir dentro de la asociación. Así que, manteniendo todo en partes iguales —el costo del proyecto (inversión de dinero) y la venta del proyecto (salida de dinero)—, el único factor que queda es el tiempo (cuándo se recuperó el dinero).

Podemos referirnos específicamente a la construcción de muros tilt y reconocer que este método permite ahorrar tiempo desde el punto de vista de la construcción. Según nuestra experiencia, un edificio de oficinas con muros tilt ahorra aproximadamente seis meses de tiempo de construcción en un edificio de oficinas de 200 000 pies cuadrados. Estos seis meses son absolutamente críticos en las primeras etapas tras la entrega del edificio. Estos seis meses pueden ofrecer dos beneficios cuando se compara el muro tilt con los métodos de construcción convencionales de hormigonado in situ o estructuras de acero. El primero es que, si comparamos un período de retención de 30 meses, la construcción con muros tilt le dará seis meses adicionales para alquilar la propiedad una vez que esté terminada. Muchas veces los inquilinos de oficinas no visualizan el edificio de oficinas terminado hasta que todo está 100 % terminado, por lo que arrendar el espacio de oficinas durante la construcción es una tarea difícil. Cuando se utilizan otros métodos de construcción, este período de retención de 36 meses generalmente sería de 18 meses para la construcción y 18 meses para arrendar el proyecto. Para este mismo edificio utilizando métodos de muros tilt, la construcción solo tardaría 12 meses, proporcionando así un total de 24 meses para alquilar el proyecto. Estos meses adicionales para los esfuerzos de alquiler proporcionan niveles adicionales de comodidad si el proyecto se entrega durante una caída del mercado.

Por otro lado, si tiene la suerte de conseguir un par de inquilinos durante el periodo de construcción, eso le permite vender la propiedad antes de que finalice la obra, por lo que puede hacerlo seis meses antes. Esto aumentará drásticamente su TIR, lo cual es una buena noticia para todos.

En el momento de esta publicación, el precio del petróleo ha bajado alrededor de un 50 % en los últimos ocho meses, lo que significa que Houston sufrirá una desaceleración en los próximos trimestres. Dicho esto, cuando un promotor tiene una vacante durante una posible desaceleración, debe ser capaz de competir con el menor precio posible desde la perspectiva de una tasa de renta. Según nuestra experiencia, los edificios de oficinas con muros tilt cuestan aproximadamente $30 dólares menos por pie cuadrado que otros sistemas de construcción duraderos. Desde el punto de vista de una tasa de arrendamiento, esto significa que los arrendatarios ahorran al menos 1,30 dólares por pie cuadrado al año. Para un arrendatario de 100 000 pies cuadrados, esos ahorros equivalen a 3 millones de dólares en un contrato de arrendamiento de diez años. Eso es un importante poder de negociación gracias a esos magníficos muros tilt.

AVANCES EN LA TECNOLOGÍA DE MUROS TILT

En los últimos años se han producido varios avances interesantes en la tecnología de los muros tilt, y Stream ha tenido la suerte de participar en muchos de ellos. Al trabajar con Powers Brown Architecture, hemos sido líderes al seguir innovando con los muros tilt. Hemos sido pioneros en varias técnicas para ofrecer oficinas con muros tilt de varios pisos, incluyendo el primer edificio de oficinas con muros tilt en Texas. Estos edificios tienen una gran cantidad de vidrio en el exterior y paneles apilados diseñados para desmontar la panelización del edificio anterior de muros tilt. Esto ha permitido a los inquilinos ver los muros tilt con una nueva perspectiva. Ahora comercializamos nuestros edificios como edificios de oficinas de clase A de altura media y nadie puede discutir eso. Los vestíbulos incluyen materiales que se verían en grandes torres de oficinas y las salas de descanso se comparan con las que se ven en un club de campo. Hemos incluido otras comodidades, tales como un pasillo adjunto con aire acondicionado que conecta el estacionamiento con el vestíbulo, impresionantes jardines con fuentes dinámicas y un centro de conferencias en el edificio totalmente equipado con tecnología de vanguardia. Más allá de la percepción de que el muro tilt es una opción barata, la calidad de los interiores y la gran cantidad de comodidades ofrecidas compiten con las de cualquier edificio de oficinas de alto nivel. Al final del día, siempre preguntamos a los inquilinos: ¿cuándo fue la última vez que pensó en qué están hechas las paredes de su oficina? Nunca lo hacen y rápidamente se dan cuenta de que pueden obtener más valor de un edificio de oficinas con paredes tilt, ya que los urbanizadores a menudo tomarán esos ahorros y los reinvertirán en el edificio.

CONCLUSIÓN

Basándonos en nuestra experiencia en el mercado, creemos que apenas estamos dando los primeros pasos en la construcción de oficinas de gran valor con paredes prefabricadas. Este sector, que evoluciona rápidamente, seguirá beneficiando a los inquilinos, ya que estos edificios ofrecen un mayor valor global que los edificios de oficinas construidos con otros métodos. Estamos muy orgullosos de participar plenamente en esta revolución de las paredes prefabricadas y esperamos con ansias la próxima gran innovación.

ACERCA DEL AUTOR

Paul Coonrod es director general del equipo de Stream en la oficina de Houston y socio del bufete en dicha oficina. Paul es responsable de desarrollar las iniciativas de los servicios principales de la plataforma, aumentando la cartera de arrendamientos de Stream y el desarrollo de relaciones clave de asociaciones en participación mediante adquisiciones y cooperaciones para el desarrollo. En los últimos cinco años, Paul cerró más de 5,0 millones de pies cuadrados de transacciones con un valor total de aproximadamente 1,415 mil millones de dólares, al tiempo que consiguió numerosas adquisiciones y desarrollos para clientes estratégicos. Paul es un experto en bienes raíces comerciales reconocido a nivel nacional y es considerado como tal de manera constante a través de premios de la industria y publicaciones líderes en el sector inmobiliario, tales como: CoStar Power Broker, Houston Business Journal “Heavy Hitter”, Black’s Guide “Top Leasing Gun under 35” y Stream Partners’ Club (10 mejores del país). Paul presentó recientemente el tema “Capitalización de los edificios de oficinas con muros tilt” en la convención anual de la Tilt-Up Concrete Association en San José, California.

Stream es una empresa de servicios inmobiliarios comerciales que trabaja para propietarios, inversionistas y arrendatarios. Stream es una empresa privada especializada en arrendamiento, administración de propiedades e instalaciones, representación de arrendatarios, desarrollo, inversión y sustentabilidad. La sede central de Stream se encuentra en Dallas, y su área de operaciones abarca algunos de los mercados inmobiliarios más activos de costa a costa.