{"id":7119,"date":"2015-05-19T10:00:51","date_gmt":"2015-05-19T15:00:51","guid":{"rendered":"http:\/\/72.167.124.155\/tilt-uptoday\/?p=7119"},"modified":"2025-05-30T10:20:41","modified_gmt":"2025-05-30T15:20:41","slug":"esos-magnificos-muros-tilt-up","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tilt-up.org\/tilt-uptoday\/2015\/05\/19\/esos-magnificos-muros-tilt-up\/","title":{"rendered":"Esos Magn\u00edficos Muros Tilt-Up"},"content":{"rendered":"
\n

English<\/strong><\/a> | Translation Sponsored by Nox-Crete Products Group<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\"Sierra<\/p>\n

Text by\u00a0Paul Coonrod, Stream
\nImages by\u00a0Raheel Photography and\u00a0Mark Johnson<\/p>\n

LAS VENTAJAS DE LA CONSTRUCCI\u00d3N DE CONCRETO TILT-UP DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN URBANIZADOR<\/h4>\n

El a\u00f1o pasado, un par de chicos en nuestra oficina me dieron el mejor cumplido que haya recibido jam\u00e1s. Me apodaron, Tilt Wall Paul (Paul el Muro Tilt). Con un apellido como Coonrod, probablemente pueden imaginar que he tenido varios apodos. Pero de este estoy orgulloso por diferentes motivos. Personalmente, creo que la construcci\u00f3n de muros tilt-up es sexy, innovadora y misteriosa todo al mismo tiempo. Atrae a algunos de los arrendatarios m\u00e1s deseados que desear\u00eda tener en su edificio de oficinas, ha evolucionado est\u00e9ticamente de modo que ahora es aceptado por usuarios de oficinas de clase A tradicionales; sin embargo en su mayor\u00eda sigue siendo incomprendida. De una manera extra\u00f1a, siento que soy uno de los hermanos mayores de los muros tilt-up y quiero defender este tipo de construcci\u00f3n que ha ayudado a Stream a dejar su huella en Houston. He sido suficientemente afortunado de tener la oportunidad de compartir nuestros pensamientos sobre por qu\u00e9 se seguir\u00e1n viendo estos magn\u00edficos muros tilt-up en todo el pa\u00eds.<\/p>\n

LA R\u00c1PIDA EXPANSI\u00d3N DEL MURO TILT<\/h4>\n

Houston ha estado a la vanguardia de los proyectos de oficinas con muros tilt; con consideraci\u00f3n espec\u00edfica en la transici\u00f3n de lo que muchos usuarios\/arrendatarios pensaron que pod\u00eda ser considerado como un espacio para oficinas de clase A. Desde el punto de vista de desarrollo, hay diferentes beneficios que proporcionan los edificios de oficinas con muros tilt en vez de otros m\u00e9todos de construcci\u00f3n convencionales. Espec\u00edficamente en Houston, hemos visto un crecimiento tremendo de este tipo de construcci\u00f3n en toda la ciudad. La evoluci\u00f3n de los exteriores e interiores (\u00e1reas comunes) de estos edificios de oficinas han cambiado significativamente en los \u00faltimos 10 a\u00f1os. En el pasado, muchos arrendatarios considerar\u00edan a los edificios de oficinas con muros tilt como espacio de clase B con un estacionamiento en superficie y lo considerar\u00edan un producto de tipo flexible. Sin embargo, a medida que las t\u00e9cnicas de construcci\u00f3n se volvieron m\u00e1s sofisticadas y los arquitectos (principalmente Powers Brown Architecture en Houston) han aumentado las posibilidades desde un punto de vista est\u00e9tico, los arrendatarios con alta puntuaci\u00f3n de cr\u00e9dito est\u00e1n arrendando estos edificios a largo plazo. Una vez que esto ocurra, el urbanizador vende el edificio a una instituci\u00f3n grande y otros urbanizadores se enteran de la rentabilidad de ese proyecto. Luego ellos \u201chacen lo que hizo aquella persona\u201d y entran al juego de los muros tilt. Ha sido un ciclo de movimiento r\u00e1pido en todo Houston y es una tendencia que continuaremos viendo en muchas de las ciudades en crecimiento de Estados Unidos en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n

\"Sierra<\/p>\n

HOUSTON HA ACEPTADO LOS MUROS TILT, \u00bfQUI\u00c9N SIGUE?<\/h4>\n

Houston fue el l\u00edder en el pa\u00eds debido a la cantidad de desarrollo de oficinas en los \u00faltimos a\u00f1os. Antes de que comenzara la \u00faltima ola de construcci\u00f3n, el mercado de oficinas de Houston era de aproximadamente 140 millones de pies cuadrados en 11 submercados. Hab\u00eda un total de 84 edificios de oficinas actualmente en construcci\u00f3n o recientemente terminados para un total de 26 millones de pies cuadrados. De esta cantidad, alrededor de 33% o 26 de esos proyectos eran edificios de oficinas con muros tilt para un total de 4.2 millones de pies cuadrados. El aspecto m\u00e1s emocionante de todas las estad\u00edsticas anteriormente mencionadas, es que la mayor\u00eda de los arrendatarios que ocupaban estos edificios tienen un cr\u00e9dito sobresaliente y han firmado arrendamientos de largo plazo. La combinaci\u00f3n de esos dos aspectos es esencial para cualquier urbanizador ya que el precio de venta de su edificio de oficinas se calcula con base en el cr\u00e9dito de los arrendatarios en esos edificios y por cu\u00e1nto tiempo han firmado el contrato. Algunos ejemplos de esos arrendatarios incluyen URS, Praxair, GE Oil & Gas, Cameron, Mustang Engineering, GEICO, Subsea 7, Houston Offshore, Allstate, BBVA Compass, Texas Instruments y muchos otros nombres famosos. La aceptaci\u00f3n y el deseo de tener arrendatarios con grado de inversi\u00f3n para firmar arrendamientos de oficinas a largo plazo en estos edificios es posiblemente la raz\u00f3n m\u00e1s importante de por qu\u00e9 la construcci\u00f3n de muros tilt seguir\u00e1 evolucionando en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. En resumen, los arrendatarios aptos para invertir que firman arrendamientos a largo plazo generalmente generar\u00e1n mucho dinero al urbanizador y a sus socios.<\/p>\n

\"Sierra<\/p>\n

BENEFICIOS DE LA VELOCIDAD DE LA CONSTRUCCI\u00d3N CON MUROS TILT<\/h4>\n

Desde el punto de vista de un urbanizador, el tiempo no est\u00e1 de su lado. Cuando ingresa a una asociaci\u00f3n en participaci\u00f3n, ambos lados acuerdan c\u00f3mo dividir todas las utilidades. Estos acuerdos generalmente se basan en un c\u00e1lculo, la tasa de retorno interna (IRR). La IRR es un c\u00e1lculo del retorno sobre el proyecto a un porcentaje por la duraci\u00f3n del periodo de retenci\u00f3n. O para explicarlo de otra manera, \u00bfcu\u00e1nto dinero se invirti\u00f3? \u00bfCu\u00e1nto dinero se obtuvo y cu\u00e1ndo se obtuvo? Entre m\u00e1s alta sea la IRR, mejor. Una IRR m\u00e1s alta tambi\u00e9n significa que hay m\u00e1s utilidades que compartir dentro de la asociaci\u00f3n. As\u00ed que mantener todo en partes iguales, el costo del proyecto (inversi\u00f3n de dinero) y la venta del proyecto (salida de dinero), el \u00fanico factor que queda es el tiempo (cu\u00e1ndo sac\u00f3 el dinero).<\/p>\n

Podemos se\u00f1alar espec\u00edficamente a la construcci\u00f3n de muros tilt y reconocer que este m\u00e9todo ahorrar\u00e1 tiempo desde el punto de vista de construcci\u00f3n. Con base en nuestra experiencia, un edificio de oficinas con muros tilt ahorra aproximadamente seis meses de tiempo de construcci\u00f3n en un edificio de oficinas de 200,000 pies cuadrados. Estos seis meses son absolutamente cr\u00edticos en las etapas tempranas despu\u00e9s de entregado el edificio. Estos seis meses pueden ofrecer dos beneficios cuando se compara el muro tilt con los m\u00e9todos de construcci\u00f3n convencionales de vaciado en sitio o bastidores de acero. El primero es que si comparamos un periodo de retenci\u00f3n de 30 meses, entonces la construcci\u00f3n con muros tilt le dar\u00e1 seis meses adicionales para arrendar la propiedad una vez que est\u00e1 terminada. Muchas veces los inquilinos de oficinas no visualizan el edificio de oficinas terminado hasta que todo est\u00e1 100% terminado por lo que arrendar el espacio de oficinas durante la construcci\u00f3n es una tarea dif\u00edcil. Cuando usa otros m\u00e9todos de construcci\u00f3n, este periodo de retenci\u00f3n de 36 meses generalmente ser\u00edan 18 meses para la construcci\u00f3n y 18 meses para arrendar el proyecto. Para este mismo edificio usando m\u00e9todos de muros tilt, la construcci\u00f3n solo tardar\u00eda 12 meses, proporcionando as\u00ed un total de 24 meses para arrendar el proyecto. Estos meses adicionales para los esfuerzos de arrendamiento proporcionan niveles adicionales de comodidad si el proyecto se entrega durante una baja del mercado. <\/p>\n

Por otro lado, si es suficientemente afortunado de conseguir un par de arrendatarios durante el periodo de construcci\u00f3n, eso lo coloca en una posici\u00f3n de vender la propiedad antes de terminar la construcci\u00f3n, entonces puede hacer eso seis meses antes. Esto aumentar\u00e1 dr\u00e1sticamente su IRR y eso son buenas noticias para todos.<\/p>\n

En el momento de esta publicaci\u00f3n, el precio del petr\u00f3leo ha disminuido alrededor de 50% en los \u00faltimos ocho meses, eso significa que Houston resentir\u00e1 una desaceleraci\u00f3n en los pr\u00f3ximos trimestres. Dicho esto, cuando un urbanizador tiene una vacante durante una desaceleraci\u00f3n potencial, debe ser capaz de competir con el menor precio posible desde la perspectiva de una tasa de renta. Con base en nuestra experiencia, los edificios de oficinas con muros tilt cuestan aproximadamente $30 d\u00f3lares menos en construir por pie cuadrado que otros sistemas de construcciones durables. Desde el punto de vista de una tasa de arrendamiento, esto significa que se ahorra a los arrendatarios al menos $3.00 por pie cuadrado al a\u00f1o. Para un arrendatario de 100,000 pies cuadrados, esos ahorros equivalen a $3 millones por un arrendamiento de diez a\u00f1os. Eso es un poder de negociaci\u00f3n importante gracias a esos magn\u00edficos muros tilt.<\/p>\n

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AVANCES EN LA TECNOLOG\u00cdA DE MUROS TILT<\/h4>\n

Ha habido varios avances emocionantes en la tecnolog\u00eda de muros tilt en los \u00faltimos par de a\u00f1os y Stream ha tenido la suerte de estar involucrados en muchos de ellos. Al trabajar con Powers Brown Architecture, hemos sido el l\u00edder al continuar innovando con los muros tilt. Hemos sido pioneros de varias t\u00e9cnicas para ofrecer oficinas con muros tilt de varios pisos incluyendo el primer edificio de oficinas con muros tilt en Texas. Estos edificios tienen una tremenda cantidad de vidrio en el exterior y paneles apilados dise\u00f1ados para desarmar la panelizaci\u00f3n del edificio anterior de muros tilt. Esto ha permitido a los arrendatarios mirar a los muros tilt con una nueva perspectiva. Comercializamos nuestros edificios ahora como edificios de oficinas de clase A de mediana altura y nadie puede disputar eso. Los vest\u00edbulos incluyen materiales que usted ver\u00eda en torres de oficinas grandes y las salas de descanso se comparan con las que se ven en un club de campo. Hemos incluido otras amenidades tales como un pasillo adjunto con aire acondicionado que conecta el estacionamiento al vest\u00edbulo, jardines impresionantes con fuentes din\u00e1micas y un centro de conferencias en el edificio totalmente equipado con tecnolog\u00eda de vanguardia. Fuera de la percepci\u00f3n de que el muro tilt es una opci\u00f3n barata, la calidad de los interiores y la gran cantidad de amenidades ofrecidas compiten con aquellos de cualquier edificio de oficinas de alto nivel. Al final del d\u00eda, siempre preguntamos a los arrendatarios, \u00bfcu\u00e1ndo fue la \u00faltima vez que pens\u00f3 de qu\u00e9 est\u00e1n hechos los muros de su oficina? Nunca lo hacen y r\u00e1pidamente se dan cuenta que pueden obtener m\u00e1s valor de un edificio de oficinas con muros tilt debido a que los urbanizadores muchas veces tomar\u00e1n esos ahorros y los reinvertir\u00e1n en el edificio. <\/p>\n

CONCLUSI\u00d3N<\/h4>\n

Con base en nuestras experiencias en el mercado, creemos que apenas hemos empezado en la construcci\u00f3n con muros tilt de oficinas de valor. La industria de cambios r\u00e1pidos solo continuar\u00e1 beneficiando a los arrendatarios debido a que estos edificios ofrecen m\u00e1s valor total que los edificios de oficinas construidos con otros m\u00e9todos. Estamos muy orgullosos de estar completamente involucrados en esta revoluci\u00f3n de muros tilt y esperamos ansiosos la siguiente gran innovaci\u00f3n.<\/p>\n

ACERCA DEL AUTOR<\/h4>\n

Paul Coonrod sirve como Director General del equipo de Stream en la oficina de Houston y es socio del despacho en la oficina de Houston. Paul es responsable de desarrollar las iniciativas de los servicios principales de la plataforma, aumentando la cartera de arrendamientos de Stream y el desarrollo de relaciones clave de asociaciones en participaci\u00f3n mediante adquisiciones y cooperaciones para el desarrollo. En los \u00faltimos cinco a\u00f1os, Paul cerr\u00f3 m\u00e1s de 5.0 millones de pies cuadrados de transacciones con un valor total de aproximadamente $1.5 mil millones de d\u00f3lares al tiempo que consigui\u00f3 numerosas adquisiciones y desarrollos para clientes estrat\u00e9gicos. Paul es un experto en bienes ra\u00edces comerciales con reconocimiento a nivel nacional y consistentemente es considerado como tal a trav\u00e9s de premios de la industria y publicaciones l\u00edderes de bienes ra\u00edces, tales como: CoStar Power Broker, Houston Business Journal \u201cHeavy Hitter\u201d, Black\u2019s Guide \u201cTop Leasing Gun under 35\u201d y Stream Partners\u2019 Club (10 mejores en el pa\u00eds). Paul present\u00f3 recientemente el tema \u201cCapitalizaci\u00f3n de los edificios de oficinas con muros tilt\u201d en la convenci\u00f3n anual de la Tilt-Up Concrete Association en San Jos\u00e9, California.<\/p>\n

Stream es una organizaci\u00f3n de servicios de bienes ra\u00edces comerciales que trabaja para propietarios, inversionistas y arrendatarios. Stream es una empresa privada que se especializa en arrendamiento, administraci\u00f3n de propiedades e instalaciones, representaci\u00f3n de arrendatarios, desarrollo, inversi\u00f3n y sustentabilidad. Las oficinas centrales nacionales de Stream se encuentran en Dallas con un \u00e1rea operativa que abarca algunos de los mercados de bienes ra\u00edces m\u00e1s activos de costa a costa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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