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Texto de Paul Coonrod, Stream
\nIm\u00e1genes de Raheel Photography y Mark Johnson<\/p>\n
Durante el \u00faltimo a\u00f1o, un par de compa\u00f1eros de oficina me hicieron el mejor cumplido que he recibido. Me pusieron el apodo de Tilt Wall Paul. Con un apellido como Coonrod, probablemente puedas imaginar que he tenido mi buena cuota de apodos. Este es del que estoy m\u00e1s orgulloso, por una variedad de razones. Personalmente, creo que la construcci\u00f3n de muros basculantes es sexy, innovadora y misteriosa al mismo tiempo. Atrae a algunos de los inquilinos m\u00e1s deseados que querr\u00edas en tu edificio de oficinas, ha evolucionado est\u00e9ticamente de tal manera que ahora es aceptado por los usuarios de oficinas tradicionales de Clase A, y sin embargo, sigue siendo en gran medida incomprendido. De una manera extra\u00f1a, siento que soy uno de los hermanos mayores del muro basculante y quiero defender este tipo de construcci\u00f3n que ha ayudado a Stream a dejar su huella en Houston. He tenido la suerte de tener la oportunidad de compartir nuestras ideas sobre por qu\u00e9 estos magn\u00edficos muros inclinados seguir\u00e1n vi\u00e9ndose en todo el pa\u00eds.<\/p>\n
Houston ha estado a la vanguardia de los proyectos de oficinas con paredes prefabricadas, especialmente en lo que respecta a la transformaci\u00f3n de lo que muchos usuarios y arrendatarios consideraban espacio de oficinas de Clase A. Desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario, los edificios de oficinas con paredes prefabricadas ofrecen numerosas ventajas con respecto a otros m\u00e9todos de construcci\u00f3n convencionales. Concretamente en Houston, hemos sido testigos de un enorme crecimiento de este tipo de construcci\u00f3n en toda la ciudad. La evoluci\u00f3n de los exteriores e interiores (\u00e1reas comunes) de estos edificios de oficinas ha cambiado significativamente en los \u00faltimos 10 a\u00f1os. En el pasado, muchos inquilinos ve\u00edan los edificios de oficinas con paredes inclinadas como espacios de Clase B con estacionamiento en superficie y los consideraban un producto de tipo flexible. Sin embargo, a medida que las t\u00e9cnicas de construcci\u00f3n se han vuelto m\u00e1s sofisticadas y los arquitectos (en concreto Powers Brown Architecture en Houston) han ido m\u00e1s all\u00e1 desde el punto de vista est\u00e9tico, inquilinos de alto cr\u00e9dito est\u00e1n alquilando estos edificios a largo plazo. Una vez que esto ocurre, el desarrollador vende el edificio a una gran instituci\u00f3n y otros desarrolladores se enteran de la rentabilidad de ese proyecto. Entonces \u201chacen lo que hizo ese tipo\u201d y se meten en el negocio de los edificios con paredes inclinadas. Ha sido un ciclo de r\u00e1pida evoluci\u00f3n en Houston y sus alrededores, y una tendencia que seguiremos viendo en muchas de las ciudades en crecimiento de EE. UU. durante los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n
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Houston ha liderado el pa\u00eds en cuanto a volumen de construcci\u00f3n de oficinas en los \u00faltimos dos a\u00f1os. Antes de que comenzara la \u00faltima ola de construcci\u00f3n, el mercado de oficinas de Houston sumaba unos 140 millones de pies cuadrados repartidos en 11 submercados. Actualmente hay un total de 84 edificios de oficinas en construcci\u00f3n o recientemente terminados, que suman 26 millones de pies cuadrados. Dentro de ese n\u00famero, alrededor de 33%, o 26 de esos proyectos, son edificios de oficinas con paredes inclinadas que suman un total de 4,2 millones de pies cuadrados. El aspecto m\u00e1s emocionante de todas las estad\u00edsticas citadas anteriormente es que la mayor\u00eda de los inquilinos que ocupan estos edificios tienen un cr\u00e9dito excelente y han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. La combinaci\u00f3n de esos dos aspectos es crucial para cualquier desarrollador, ya que el precio de venta de su edificio de oficinas se calcula en funci\u00f3n del cr\u00e9dito de los inquilinos de esos edificios y de la duraci\u00f3n del contrato que hayan firmado. Algunos ejemplos de estos inquilinos son URS, Praxair, GE Oil & Gas, Cameron, Mustang Engineering, GEICO, Subsea 7, Houston Offshore, Allstate, BBVA Compass, Texas Instruments y muchas otras empresas de renombre. La aceptaci\u00f3n y el deseo de que inquilinos con calificaci\u00f3n de inversi\u00f3n firmen contratos de arrendamiento de oficinas a largo plazo en estos edificios es, posiblemente, la raz\u00f3n m\u00e1s importante por la que la construcci\u00f3n con paredes inclinadas seguir\u00e1 evolucionando en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. En resumen, los inquilinos con calificaci\u00f3n de inversi\u00f3n que firman contratos de arrendamiento a largo plazo generalmente generar\u00e1n grandes ganancias para el desarrollador y sus socios.<\/p>\n
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Desde el punto de vista de un desarrollador, el tiempo no est\u00e1 de su lado. Al establecer una sociedad conjunta, ambas partes acuerdan c\u00f3mo dividir todas las ganancias. Estos acuerdos generalmente se basan en un c\u00e1lculo: la tasa interna de retorno o TIR. La TIR es un c\u00e1lculo del retorno del proyecto a un porcentaje durante el per\u00edodo de tenencia. O dicho de otra manera, \u00bfcu\u00e1nto dinero se invirti\u00f3, cu\u00e1nto dinero se recuper\u00f3 y cu\u00e1ndo se recuper\u00f3? Entonces, cuanto mayor sea la TIR, mejor. Una TIR m\u00e1s alta tambi\u00e9n significa que hay m\u00e1s ganancias para compartir dentro de la sociedad. Por lo tanto, manteniendo todo lo dem\u00e1s igual, el costo del proyecto (dinero invertido) y la venta del proyecto (dinero recuperado), el \u00fanico factor que queda es el tiempo (\u00bfcu\u00e1ndo se recuper\u00f3 el dinero?).<\/p>\n
Podemos referirnos espec\u00edficamente a la construcci\u00f3n con paneles prefabricados (tilt wall) y reconocer que este m\u00e9todo permite ahorrar tiempo desde el punto de vista de la construcci\u00f3n. Seg\u00fan nuestra experiencia, un edificio de oficinas construido con paneles prefabricados ahorrar\u00e1 unos seis meses de tiempo de construcci\u00f3n en el caso de un edificio de oficinas de 200 000 pies cuadrados. Estos seis meses son absolutamente cr\u00edticos en las primeras etapas tras la entrega del edificio. Estos seis meses pueden ofrecer dos ventajas al comparar la construcci\u00f3n con paneles prefabricados con los m\u00e9todos convencionales de hormig\u00f3n in situ o con estructura de acero. La primera es que, si comparamos un per\u00edodo de espera de 30 meses, la construcci\u00f3n con paredes prefabricadas le dar\u00e1 seis meses adicionales para arrendar la propiedad una vez que est\u00e9 terminada. Muchas veces, los inquilinos de oficinas no visualizan el edificio de oficinas terminado hasta que todo est\u00e1 100 % listo, por lo que arrendar espacio de oficinas durante la construcci\u00f3n es una tarea dif\u00edcil. Al utilizar otros m\u00e9todos de construcci\u00f3n, este per\u00edodo de espera de 36 meses generalmente incluir\u00eda 18 meses para la construcci\u00f3n y 18 meses para alquilar el proyecto. Para este mismo edificio utilizando m\u00e9todos de pared inclinada, la construcci\u00f3n solo tomar\u00eda 12 meses, lo que proporcionar\u00eda un total de 24 meses para alquilar el proyecto. Estos meses adicionales para los esfuerzos de alquiler brindan un mayor nivel de tranquilidad si el proyecto se entrega durante una recesi\u00f3n del mercado.<\/p>\n
Por otro lado, si tienes la suerte de conseguir un par de inquilinos durante el per\u00edodo de construcci\u00f3n que te pongan en posici\u00f3n de vender la propiedad antes de que la construcci\u00f3n est\u00e9 completa, entonces puedes hacerlo seis meses antes. Esto impulsar\u00e1 dr\u00e1sticamente tu TIR y eso significa buenas noticias para todos.<\/p>\n
Al momento de esta publicaci\u00f3n, el precio del petr\u00f3leo ha ca\u00eddo aproximadamente un 50% en los \u00faltimos ocho meses, lo que significa que Houston sentir\u00e1 una desaceleraci\u00f3n en los pr\u00f3ximos trimestres. Dicho esto, cuando un desarrollador tiene vacantes durante una posible desaceleraci\u00f3n, quiere poder competir lo m\u00e1s bajo posible desde la perspectiva de la tarifa de alquiler. Seg\u00fan nuestra experiencia, los edificios de oficinas con paredes inclinadas cuestan aproximadamente un 30 $por pie cuadrado menos de construir en comparaci\u00f3n con otros sistemas de construcci\u00f3n duraderos. Desde el punto de vista de las tarifas de alquiler, esto significa que los edificios de oficinas con paredes inclinadas podr\u00edan ahorrar a los inquilinos al menos $3.00 por pie cuadrado por a\u00f1o. Para un inquilino de 100,000 pies cuadrados, esos ahorros equivalen a $3 millones durante un contrato de arrendamiento de diez a\u00f1os. \u00a1Ese es un poder de negociaci\u00f3n serio, todo gracias a esas magn\u00edficas paredes inclinadas!<\/p>\n
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En los \u00faltimos a\u00f1os se han producido numerosos avances interesantes en la tecnolog\u00eda de muros prefabricados, y Stream ha tenido la suerte de participar en muchos de ellos. En colaboraci\u00f3n con Powers Brown Architecture, hemos liderado el sector y seguimos innovando en el \u00e1mbito de los muros prefabricados. Hemos sido pioneros en varias t\u00e9cnicas para construir oficinas de varios pisos con paredes inclinadas, incluyendo el primer edificio de oficinas de seis pisos con paredes inclinadas en Texas. Estos edificios cuentan con una gran cantidad de vidrio en el exterior y paneles apilados dise\u00f1ados para romper con la panelizaci\u00f3n de los antiguos edificios de paredes inclinadas. Esto ha permitido a los inquilinos ver las paredes inclinadas con nuevos ojos. Ahora denominamos a nuestros edificios como edificios de oficinas de clase A de mediana altura, y nadie puede discutir eso. Los vest\u00edbulos cuentan con materiales que se ver\u00edan en grandes torres de oficinas y los ba\u00f1os son comparables a los de cualquier club de campo. Hemos incluido otras comodidades, como una pasarela cerrada con aire acondicionado que conecta el estacionamiento con el vest\u00edbulo, un impresionante paisajismo con fuentes din\u00e1micas y un centro de conferencias en el edificio totalmente equipado con tecnolog\u00eda de vanguardia. M\u00e1s all\u00e1 de la percepci\u00f3n de que la construcci\u00f3n con paneles prefabricados es una opci\u00f3n econ\u00f3mica, la calidad interior y la gran cantidad de comodidades ofrecidas rivalizan con las de cualquier edificio de oficinas de primer nivel. Al final del d\u00eda, siempre les preguntamos a los inquilinos: \u00bfcu\u00e1ndo fue la \u00faltima vez que pensaron en qu\u00e9 estaban hechas las paredes de su oficina? Nunca lo hacen, y r\u00e1pidamente se dan cuenta de que pueden obtener m\u00e1s valor de un edificio de oficinas con paneles prefabricados porque, en muchas ocasiones, los desarrolladores toman esos ahorros y los reinvierten en el edificio.<\/p>\n
Bas\u00e1ndonos en nuestras experiencias en el mercado, creemos que apenas estamos ara\u00f1ando la superficie con la construcci\u00f3n de muros prefabricados (tilt walls) para oficinas de valor. La industria, que cambia r\u00e1pidamente, seguir\u00e1 beneficiando a los inquilinos porque estos edificios ofrecen un valor total mayor que los edificios de oficinas construidos con otros m\u00e9todos. \u00a1Estamos muy orgullosos de estar plenamente involucrados en esta revoluci\u00f3n de los muros prefabricados y esperamos con ansias la pr\u00f3xima gran innovaci\u00f3n!<\/p>\n
Paul Coonrod es director general del equipo de la oficina de Stream en Houston y socio de la oficina de la empresa en esa ciudad. Paul es responsable de desarrollar las principales iniciativas de servicio de la plataforma, ampliar la cartera de arrendamientos de Stream y establecer relaciones clave de empresas conjuntas mediante adquisiciones y alianzas de desarrollo. En los \u00faltimos cinco a\u00f1os, Paul cerr\u00f3 transacciones por m\u00e1s de 5 millones de pies cuadrados con un valor total de m\u00e1s de 1.500 millones de d\u00f3lares, al tiempo que gestion\u00f3 numerosas adquisiciones y desarrollos para sus clientes estrat\u00e9gicos. Paul es un experto en bienes ra\u00edces comerciales reconocido a nivel nacional y es constantemente destacado como tal a trav\u00e9s de premios de la industria y publicaciones inmobiliarias l\u00edderes, tales como: CoStar Power Broker, Houston Business Journal \u201cHeavy Hitter\u201d, Black\u2019s Guide \u201cTop Leasing Gun under 35\u201d y Stream Partners\u2019 Club (Top 10 nacional). Paul present\u00f3 recientemente \u201cCapitalizing Tilt Wall Office Buildings\u201d en la Convenci\u00f3n Anual de la Tilt-Up Concrete Association en San Jos\u00e9, California.<\/p>\n
Stream es una organizaci\u00f3n de servicios inmobiliarios comerciales que trabaja para propietarios, inversionistas y ocupantes. Stream es una empresa privada y se especializa en arrendamiento, gesti\u00f3n de propiedades e instalaciones, representaci\u00f3n de inquilinos, desarrollo, inversi\u00f3n y sostenibilidad. La sede central nacional de Stream se encuentra en Dallas, con un \u00e1rea operativa que cubre algunos de los mercados inmobiliarios m\u00e1s activos de costa a costa.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"