{"id":2454,"date":"2013-07-09T09:11:36","date_gmt":"2013-07-09T14:11:36","guid":{"rendered":"http:\/\/72.167.124.155\/tilt-uptoday\/?p=2454"},"modified":"2015-06-08T02:30:21","modified_gmt":"2015-06-08T07:30:21","slug":"tilt-up-decreases-total-cost-of-building-ownership","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tilt-up.org\/tilt-uptoday\/es\/2013\/07\/09\/tilt-up-decreases-total-cost-of-building-ownership\/","title":{"rendered":"Tilt-Up Disminuye el Costo Total de Propiedad del Edificio"},"content":{"rendered":"

Por: David Tomasula | Director, LJB Inc.<\/em><\/p>\n

Uno de los dichos ic\u00f3nicos atribuidos a Benjamin Franklin es \u201cuna onza de prevenci\u00f3n vale una libra de cura\u201d. En t\u00e9rminos sencillos, esto significa que es mejor evitar los problemas desde el principio, en lugar de arreglarlos una vez que surgen.<\/p>\n

\"TOTAL
COSTO TOTAL DE PROPIEDAD EDIFICADA (ESTUDIO DE BOMA)<\/figcaption><\/figure>\n

Aunque la industria de la construcci\u00f3n tiende a centrarse mucho en los costos iniciales, en realidad esos costos se vuelven insignificantes en el panorama general de la propiedad de un edificio. Estudios de la industria han demostrado que el costo inicial de capital es solo una fracci\u00f3n del costo total de propiedad de un edificio. Un estudio de la Building Owners and Managers Association (BOMA) estima que el costo de capital de la construcci\u00f3n representa solo el 11% del costo total de propiedad de un edificio. La energ\u00eda, el mantenimiento y las alteraciones tienen cada uno m\u00e1s del doble de impacto en el costo total.<\/p>\n

Un estudio similar del Consejo Nacional de Investigaci\u00f3n sit\u00faa el costo de capital de la construcci\u00f3n en un 15%% del costo total de propiedad de un edificio. Sea cual sea el n\u00famero, el mensaje es el mismo: los propietarios de edificios que se centran \u00fanicamente en minimizar el costo de capital de la construcci\u00f3n est\u00e1n desperdiciando una oportunidad para impactar positivamente entre el 80-90%% de sus costos futuros. Desafortunadamente, sin embargo, el costo de las decisiones iniciales miopes solo se materializa una vez que un edificio est\u00e1 ocupado y operativo, cuando ya es demasiado tarde para hacer cambios.<\/p>\n

Siguiendo el consejo de Benjamin Franklin, la mejor manera de reducir el costo total de propiedad de un edificio es prevenir las ineficiencias operativas durante el dise\u00f1o y la construcci\u00f3n iniciales. De esta manera, los propietarios de edificios pueden evitar los costos a largo plazo de operar y mantener un edificio ineficiente.<\/p>\n

El producto de construcci\u00f3n prefabricada (tilt-up) ofrece lo mejor de ambos mundos al permitir que los propietarios de edificios impacten positivamente el costo de capital de la construcci\u00f3n, los costos continuos de energ\u00eda y los costos de mantenimiento a lo largo de su vida \u00fatil. La construcci\u00f3n prefabricada lo combina todo para ofrecer un costo total de propiedad reducido.<\/p>\n

REDUCCI\u00d3N DE COSTOS DE CAPITAL<\/h2>\n

En la edici\u00f3n de agosto de 2011 de The Construction Specifier, Jeffrey Brown, cofundador de Powers Brown Architecture en Houston, Texas, acu\u00f1\u00f3 la frase \u201coficina de valor\u201d al describir c\u00f3mo el tilt-up mejora la construcci\u00f3n t\u00edpica de oficinas. Seg\u00fan la investigaci\u00f3n de Brown, en la mayor\u00eda de los mercados suburbanos, el producto de oficina tilt-up promedia entre $7 y $10 d\u00f3lares por pie cuadrado menos para el mismo proyecto construido convencionalmente.<\/p>\n

La construcci\u00f3n t\u00edpica de oficinas para espacios de \u201cclase A\u201d incluye una estructura de acero u hormig\u00f3n con revestimiento y columnas perimetrales. Adem\u00e1s de los beneficios econ\u00f3micos, la construcci\u00f3n con paneles prefabricados de hormig\u00f3n (tilt-up) mejora este producto convencional, ya que es m\u00e1s eficiente planificarla sin columnas perimetrales. Tambi\u00e9n acepta cualquier material de revestimiento exterior y ofrece esquinas acristaladas sin columnas.<\/p>\n

Michael Sloane, de J. R. Abbott Construction, informa ahorros de costos de capital similares en un art\u00edculo de febrero de 2013 en Building Design + Construction. Sloane fue el gerente de proyecto de un edificio de oficinas m\u00e9dicas de dos pisos y 60,000 pies cuadrados construido recientemente en Smokey Point, Washington. La construcci\u00f3n con paneles prefabricados se utiliz\u00f3 para la construcci\u00f3n de la estructura principal, una decisi\u00f3n que ahorr\u00f3 un estimado de $160,000 en costos de construcci\u00f3n y materiales. Adem\u00e1s de los considerables ahorros de costos, la construcci\u00f3n con paneles prefabricados tambi\u00e9n mejor\u00f3 la calidad del cerramiento del edificio al reducir el n\u00famero de capas exteriores de cinco a dos. El cerramiento exterior contiene solo el panel prefabricado de concreto y el aislamiento, eliminando las capas de montantes met\u00e1licos, revestimientos y barreras de vapor.<\/p>\n

\"NOMS_full-view\"
\nKim Mulder, presidente de Star Inc. en Amherst, Ohio, se hace eco de los pensamientos de Brown y Sloane. La empresa de Mulder fue la constructora\/dise\u00f1adora de Northern Ohio Medical Specialists, un edificio de oficinas m\u00e9dicas de tres pisos y 106,500 pies cuadrados en Sandusky, Ohio, que recibi\u00f3 un Premio a la Excelencia de la TCA en 2013. Seg\u00fan Mulder, \u201cRecomendamos la construcci\u00f3n prefabricada a los propietarios del edificio en lugar de la construcci\u00f3n de mamposter\u00eda porque proporcion\u00f3 un ahorro de costos del 5 %% en el costo total del proyecto, al tiempo que cumpl\u00eda con los requisitos del propietario de una instalaci\u00f3n duradera, energ\u00e9ticamente eficiente y arquitect\u00f3nicamente atractiva\u201d. Adem\u00e1s del ahorro de capital, la construcci\u00f3n prefabricada tambi\u00e9n contribuy\u00f3 a que el proyecto se completara 45 d\u00edas antes de lo previsto.<\/p>\n

La econom\u00eda de dise\u00f1o que hace que la construcci\u00f3n prefabricada de concreto (tilt-up) sea rentable para la construcci\u00f3n de edificios de oficinas \u2013 reemplazando la construcci\u00f3n de estructuras perimetrales y revestimientos no estructurales con un solo componente \u2013 proporciona las mismas ventajas de costo de capital cuando se aplica a otros mercados.<\/p>\n

REDUCCI\u00d3N DE COSTOS DE ENERG\u00cdA<\/h2>\n

Seg\u00fan simulaciones del Instituto Nacional de Est\u00e1ndares y Tecnolog\u00eda (NIST, por sus siglas en ingl\u00e9s), se estima que los sistemas de barrera de aire en edificios comerciales e industriales reducen las fugas de aire hasta en un 83 por ciento. Esta reducci\u00f3n se traduce en facturas de gas reducidas en m\u00e1s de un 40 por ciento y un consumo el\u00e9ctrico disminuido hasta un 25 por ciento. Sin embargo, las pr\u00e1cticas de construcci\u00f3n convencionales no siempre resultan en un edificio herm\u00e9tico debido a la dificultad de unir m\u00faltiples materiales y capas que componen la envolvente exterior del edificio.<\/p>\n

Por otro lado, el producto de construcci\u00f3n tipo tilt-up no sufre esta dificultad. Seg\u00fan el c\u00f3digo de construcci\u00f3n International Energy Conservation Code (IECC), el tilt-up por s\u00ed solo funciona como barrera de aire. No se necesitan materiales adicionales para crear la capa de barrera de aire: el concreto es la capa de barrera de aire. Solo las pr\u00e1cticas est\u00e1ndar de sellado con masilla en puertas, ventanas y uniones de paneles, y la terminaci\u00f3n de la membrana del techo, son necesarias para completar la barrera de aire, mucho m\u00e1s simple y confiable con el tilt-up que con otros sistemas de revestimiento.<\/p>\n

Para complementar este rendimiento superior de barrera de aire, los edificios de hormig\u00f3n prefabricado tambi\u00e9n se pueden construir con paneles de pared s\u00e1ndwich aislados, lo que proporciona un valor R de rendimiento que excede el valor R del material proporcionado solo por el aislamiento.<\/p>\n

Demostrando los beneficios de esta barrera de aire avanzada y su rendimiento t\u00e9rmico, SiteCast Construction, miembro de TCA (Ottawa, Ontario), ha recopilado datos de dos escuelas primarias construidas en Cumberland, Ontario. La primera escuela mide 49,000 pies cuadrados y fue construida en 1996 utilizando ladrillos convencionales y mamposter\u00eda para el muro exterior. La segunda escuela mide 55,000 pies cuadrados y fue construida por SiteCast en 1999 utilizando paneles de muros de concreto prefabricado con aislamiento. Los datos muestran que la escuela construida por SiteCast utiliza un 23 %% menos de electricidad y un 35 %% menos de gas natural a diario, a pesar de ser 6,000 pies cuadrados m\u00e1s grande. Estas reducciones se traducen directamente en ahorros operativos para el consejo escolar, lo que tiene un mayor impacto presupuestario que el costo de capital original de la construcci\u00f3n.<\/p>\n

Si bien las cifras de consumo energ\u00e9tico son una forma de comparar edificios de tama\u00f1o y funci\u00f3n similares, otra forma de comparar m\u00e9todos de construcci\u00f3n de envolventes de edificios es mediante im\u00e1genes t\u00e9rmicas. Las im\u00e1genes t\u00e9rmicas pueden identificar claramente discontinuidades en la envolvente de aislamiento y resaltan \u00e1reas donde la energ\u00eda t\u00e9rmica, y por lo tanto el dinero, se pierde a trav\u00e9s de las paredes exteriores.<\/p>\n

En 2012, Storm King Group, de Montgomery (Nueva York), construy\u00f3 Adams Fairacre Farms, una tienda de comestibles de 6038 metros cuadrados. La nueva tienda se construy\u00f3 con paneles de hormig\u00f3n de montaje r\u00e1pido (tilt-up) que recibieron un acabado arquitect\u00f3nico para imitar el revestimiento de ladrillo pintado de las tres tiendas Adams ya existentes, construidas con mamposter\u00eda de hormig\u00f3n y ladrillo. Una vez finalizada la construcci\u00f3n del nuevo edificio, Storm King encarg\u00f3 im\u00e1genes t\u00e9rmicas de la nueva tienda y de una tienda existente para verificar que el edificio de paneles prefabricados fuera t\u00e9rmicamente superior, tal como se hab\u00eda prometido. Seg\u00fan explic\u00f3 Brad Nesset, vicepresidente de Thermomass: \u201cLa continuidad de los colores en la imagen del edificio de paneles prefabricados indica la continuidad de la envolvente t\u00e9rmica lograda con el producto de paneles prefabricados, lo que da como resultado un rendimiento eficiente. Por el contrario, la imagen del producto de CMU y ladrillo demuestra claramente discontinuidades en la envolvente t\u00e9rmica, lo que equivale a un rendimiento t\u00e9rmico menos eficiente\u201d. A medida que estas ineficiencias se acumulan a lo largo de la vida \u00fatil del edificio, el edificio de construcci\u00f3n tilt-up proporcionar\u00e1 al propietario un ahorro de energ\u00eda gracias a la envolvente superior del edificio.<\/p>\n

\"Thermal
Imagen t\u00e9rmica: Adams Fairacre, CMU\/ladrillo (izquierda) vs
Tilt-Up (derecha). Foto cortes\u00eda de Thermomass<\/figcaption><\/figure>\n

REDUCIR COSTOS DE MANTENIMIENTO<\/h2>\n

Los costos de mantenimiento de edificios son dif\u00edciles de cuantificar, especialmente al separar los costos de componentes individuales y comparar un m\u00e9todo de construcci\u00f3n de envolvente exterior con otro. Hist\u00f3ricamente, sin embargo, la naturaleza duradera de la construcci\u00f3n tilt-up ha demostrado reducir los costos de mantenimiento.<\/p>\n

Al funcionar como la estructura exterior y la piel, el sistema tilt-up puede proveerse con acabados verdaderamente \u201clibres de mantenimiento\u201d, como concreto expuesto o ladrillo colado en sitio. En comparaci\u00f3n con la construcci\u00f3n tradicional de veneer de ladrillo, el ladrillo colado en sitio elimina el riesgo futuro \u2014y la costosa reparaci\u00f3n\u2014 del rejuntado o la limpieza de eflorescencias.<\/p>\n

Intuitivamente, los paneles de muro prefabricados tambi\u00e9n son menos propensos a sufrir da\u00f1os que los sistemas ligeros como los revestimientos met\u00e1licos o las fachadas EIFS. Para contrarrestar la falta de durabilidad que ofrecen los edificios con sistemas tan ligeros, muchos se construyen com\u00fanmente con un z\u00f3calo de mamposter\u00eda. Si bien proporciona una durabilidad que no se encuentra en los revestimientos met\u00e1licos o EIFS, este z\u00f3calo de mamposter\u00eda a\u00f1ade un costo inicial a los proyectos, as\u00ed como posibles costos de mantenimiento a largo plazo.<\/p>\n

Seg\u00fan Glen Stephens, propietario y presidente de SAA Architecture LLC (Laurel, Maryland), el tilt-up ofrece una serie de beneficios tangibles adicionales relacionados con el mantenimiento a largo plazo y sus costos asociados.<\/p>\n